売却後も住み続けられる！リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸住宅として住み続けることができる仕組みのことをいいます。リースバックを利用することで大きなメリットを得られますが、将来的計画をきちんとしておかないと困ったことになる可能性も否定できません。ここでは、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リースバックの課題について説明していきます。

リースバックの仕組み

現在住んでいる住宅をリースバック取扱業者に売却し、その後賃貸借契約を結ぶことで、持ち家の所有権を手放しても引き続き自宅に住み続けることができます。これがリースバックの仕組みですが、手続きの大まかな流れについて追ってみましょう。

1．現在住んでいる住宅をリースバック取扱業者に売却

業者は住宅買取のための査定を行います。買取金額が提示され、これに納得したら、住宅の売買契約を結びます。買主はリースバック取扱業者、売主は住宅の住人ですので、売却後は住宅の所有権が住人からリースバック取扱業者に移ります。

2．取扱業者と賃貸借契約を締結

リースバック取扱業者を貸主、住人を借主とした「定期借家契約」を結びます。なお、定期借家契約の期間は一般的に2～3年程度であり、期限が来たときに契約更新できるか退去しなければいけないかは、リースバック取扱業者の定める規定によって変わります。

3．家賃を支払い引き続き居住

定期借家契約の締結以後は、住人が「家賃を支払う」ことで引き続き当該住宅に住むことが可能になります。将来的に住宅を買い戻したい場合に備えて、売却時に再販売予約権を付けることができるケースもありますので、詳細はリースバック取扱業者によく確認しておきましょう。

相続対策としてのリースバック

リースバックを利用すると、住宅を売却したあとも賃貸住宅として自宅に住み続けることができます。一方、相続対策としてリースバックを活用するケースも見られます。

なぜ相続対策に繋がるかは、リースバックの仕組みを振り返ると理解することができるでしょう。

自宅をリースバック取扱業者に売却すると、自宅の所有権は業者に移り、代わりに売却額分の金銭が住人の手元に入ってくることになります。相続の観点からいえば、次のように整理することができます。

• 自宅を売却することで資産から不動産が外れ、その分、相続税額が減る
• 売却時に金銭が手元に入ってくるため、相続発生後の相続税納税資金について心配が軽減される

（ただし、住宅ローン残債がある場合はこれを完済し、残った金銭が資産に組み込まれる）

自宅の売却により資産が預貯金のみとなった場合、遺産分割協議がスムーズに運ぶことが予想されます。つまり、相続人同士のあらそいを回避することを考えれば、リースバックはひとつの良い方法になってくるといえるのです。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックは「自宅を売却しても住み続けられる」などのメリットがありますが、「買取価格が相場よりも低めである」といったデメリットもあります。メリットとデメリットをよく理解したうえで、リースバックを利用するかどうかを決めるといいでしょう。

リースバックのメリット

自宅を売却したい理由として、教育資金や老後資金などまとまった金銭を確保したい、円滑な相続に備えて不動産を売却して現金化しておきたい、というニーズが考えられるでしょう。

リースバックを利用することによってどのようなメリットを得られるか、いくつかの例を具体的に挙げていきます。

売却後も自宅に住み続けられる

すでに述べた通り、リースバックの最大の魅力は「売却後も自宅に住み続けることができる」という点にあります。

リースバック利用者は何らかの理由で資金を要していたり高齢だったりすることが多いようです。資金作りや相続対策を目的として自宅を売却したとしても、新たに住むところを探すには大変な労力と多額の金銭を要し、大きな負担になりかねません。だからこそ、自宅を売却した後も住み続けることができる仕組みは大きなメリットとなってくるでしょう。

売却によりまとまった金銭を得ることができる

不動産を売却することにより、まとまった資金を得ることになります。この資金を原資として住宅ローンを完済したり教育資金や老後資金に充てたりすることができるので、金銭的な面でのメリットは決して小さくありません。

家賃以外の維持費がかからない

持ち家の場合、住宅ローンの返済に加え、固定資産税の納税や自宅の維持管理などさまざまな費用がかかります。リースバックをした場合、自宅の賃料の支払い以外の出費は基本的にないため、毎月の支出を抑えられる可能性が出てきます。

リースバックのデメリット

リースバックを活用することによるデメリットも存在します。メリットと合わせて理解しておきましょう。

売却価格は相場より安い傾向がある

一般的に、リースバックによる買取相場は市場価格の6割から8割ほどであるといわれています。中古市場価格2,000万円の住宅であれば、リースバックによる買取り価格は1,200万円～1,600万円ほどということになりそうです。

定期借家契約の期間が限られている

売却後も住み続けることができる点はリースバックの大きなメリットのひとつですが、必ずしも長期的に住み続けられるわけではありません。リースバックによる賃貸借契約は「定期借家契約」で、その期間はおよそ2～3年程度であることが多いのです。定期借家契約の期間満了時の再契約についても、国土交通省の資料によれば以下のように記載されているため、契約時点で業者に対する確認を十分行う必要があるでしょう。

貸主と借主の双方が合意した場合は「再契約」をすることで居住を継続できますが、貸主が再契約を拒んだ場合は退去する必要があります。その他、リースバック事業者等が将来定期借家契約終了後は再契約の予定があるとの以降を表明しているに過ぎない場合、再契約前にリースバック事業者が住宅を第三者に売却し貸主が変わった結果、新たな貸主から、再契約を拒絶される可能性もありますので注意が必要です。

※国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」より抜粋

資産から自宅不動産がなくなる

リースバックを選択すると、自宅を相続財産として遺すことができなくなります。また、売却により所有権はリースバック取扱業者に移りますので、慣れ親しんだ家は賃貸住宅となり、第三者のものとして扱わなければならず、退去時には原状回復が求められることもあります。

リースバックで後悔しないための心構え

メリットとデメリットを十分に理解しないままリースバックを利用することは、後悔に繋がりかねません。以下に挙げるような課題をあらかじめ認識しておくことが必要です。

リースバックはオーバーローンでも利用できるのか

オーバーローンとは、ローンの対象である住宅や土地の評価額よりローン借入残高の方が上回っている状態のことをいいます。住宅は年月の経過とともに資産価値が低くなっていきますので、購入したときと同じ金額で売却できるわけではありません。リースバックは購入時よりも低い金額で取引されますので、状況によってはオーバーローンとなることも少なくないのです。

逆に、住宅の資産価値が高く、売却価格より住宅ローン借入残高の方が下回っている状態をアンダーローンといいます。

仮にオーバーローンの状態でリースバックを申込んだ場合、売却して得た金銭だけで住宅ローンを完済できないことになるため、当該ローンを取り扱う金融機関との交渉が必要になります。交渉により売却を認めてもらうことを任意売却といい、住宅ローン残債については別途返済計画を立てて支払い続けることになります。あくまでも金融機関との間で合意が成立した場合に限りますが、必ずしもオーバーローンだからリースバックを利用できないとは言い切れません。

リースバックの家賃が払えない場合はどうなるか

リースバックで自宅を売却したら、以後は自宅に対して家賃を支払い住み続けることになります。

家賃の算定式

家賃＝買取価格×期待利回り÷ 12カ月

家賃を算出するうえで欠かせないのが「期待利回り」という数値で、これはリースバック取扱業者の買取価格をベースに個々に設定された年間収益の平均割合を指しています。一般的な期待利回りは買取価格の7％から13％とされており、これを算定式に当てはめて月々の家賃を計算します。

たとえば、買取価格が1,000万円で期待利回りが7％だった場合の家賃は「1,000万円×7％÷12＝約58,333円」となるのです。

家賃が支払えなくなった場合

このようにして毎月の家賃が決まりますが、万が一、家賃が支払えなくなった場合どうなってしまうのでしょうか。

自宅とはいえ、リースバックですでに売却した賃貸住宅に住んでいるのですから、家賃が支払えなくなった場合は退去の流れを辿ることになります。ただし、即退去が求められるのではなく、契約解除を経て退去という段階を踏むことになるのです。

もし、賃貸借契約書に「家賃の滞納を原因とする退去」について、退去までの期間が明記されていた場合は、これにしたがいます。退去勧告を受けるまでの期間は2～3ヶ月ともいわれていますが、あくまでも目安にすぎませんので、賃貸借契約書にはしっかりと目を通すようにしましょう。

リースバックの契約者が死亡した場合

賃貸物件の借主は賃借権に基づき当該不動産を利用することができます。もし、契約者が亡くなった場合、賃借権は相続の対象になるため、相続人が当該権利を引き継ぐことになります。

それでは、リースバックした自宅に夫婦で暮らしており、契約者である夫が亡くなった場合について考えてみましょう。夫の賃借権は相続されますので、妻がそのまま自宅に住み続けるためには、賃借権を相続するのが妻でなければいけません。

遺産分割協議が成立するまでの間、相続財産は共有のものとなることから、夫は生前に遺言を遺すなどして、賃借権を妻が相続できるよう指定しておくことも大切になってくるでしょう。

リースバックで後悔しないためには？

自宅を売却して代金をもらい受け、以後は家賃を支払って自宅に住み続けることができるのがリースバックの特徴的なところです。

ただし、家賃設定や賃貸期間、買戻しなどについて十分確認しておかないと、仮に問題が起こったときにトラブル化しかねません。そのような自体を回避するためにも、自宅売却前の段階からリースバック取扱業者をよく比較したり契約書にしっかり目を通したりすることがとても大切です。