相続財産となる不動産の管理を相続人の一人に任せたい

アパートの相続

　Ｘさんは、アパート１棟を所有、管理していますが、子供たちにどのように相続させるか悩んでいます。Ｘさんには、長男のＡさん、長女のＢさん、次女のＣさんの三人の子供がいて、妻はすでに亡くなっています。Ｘさんは、子供たちに財産を平等に相続させたいと思っています。また、Ｘさんはアパートと土地をまとめて相続してもらい、アパートの耐用年数が過ぎるまでは管理を続けてほしいと思っています。しかし、Ｘさんの全財産の中で不動産の占める割合は大きく、不動産を誰か一人に相続させると、財産を平等に相続させることは難しくなります。不動産を三人で共同相続させることはできますが、アパートの管理や処分をするときに子供たちの間でトラブルとならないか不安があります。そこで、Ｘさんはアパートの管理をＡさんに任せて、その収益を三人で分割するようにできないかと考えています。

不動産を相続人の一人に任せるには？

　複数の相続人の間で財産を平等に相続させようとしたときに問題となるのが、価値の大きい不動産の扱いです。相続財産として不動産の他にも多額の金銭などがある場合は、それらを他の相続人に割り当てることにより、不動産を相続人の一人に相続させることができます。しかし、他の財産がそれほど多くはなく、相続財産に占める不動産の割合が大きい場合は、不動産を一人に相続させると平等に相続させることができなくなります。

　相続した不動産を売却して代金を各相続人に分割するのであれば、一時的に不動産を共同相続させることも考えられます。しかし、不動産をすぐには売却しないで管理させたいという場合は、不動産を共同相続させることで様々な問題が起こる可能性があります。共同相続された不動産は、複数の相続人が共有している状態になります。共有状態にある不動産を「管理※」するときは、共有持分の過半数に当たる相続人の同意が必要となります。また、共有状態にある不動産を「処分」したり「変更※」を加えたりするときは、共有者である相続人全員の同意が必要となります。そのため、不動産を共同相続させると、後々不動産の扱いをめぐって相続人間でトラブルになるおそれがあります。この他にも共同相続した相続人が亡くなった場合、相続が発生して相続人の子や孫が共有者に加わるという問題もあります。年月が経つ間に共有者の数が膨れ上がり、共有者の同意を得るだけでも多くの手間がかかるようになってしまいます。

※「管理」には、道路の舗装や外壁・屋根の修繕など、不動産の形状や機能を著しく変更しない行為を含みます。「変更」には、建物の建て替えや大規模なリフォームなどが当たります。

不動産の共同相続にはこのような問題があります。

・不動産を「管理」するために共有持分の過半数の同意がいる。

・不動産を「処分」または「変更」するために共有者全員の同意がいる。

・相続人からの相続により共有者の数がさらに増える可能性がある。

家族信託を活用する

　相続人の一人に不動産の管理を任せたいときに「家族信託」を活用することができます。不動産の管理を目的として家族信託を使うときは、次のような仕組みを作ることが考えられます。

１．不動産の管理を目的とした家族信託では、土地と建物という不動産が、管理を任せる財産である「信託財産」となります。

２．「信託財産」の管理を他者に任せる「委託者」には、不動産を所有している被相続人を設定します。

３．「委託者」のために「信託財産」の管理を行う「受託者」には、相続人の一人を設定します。また、「受託者」が信託財産を適切に管理しているのか監督してほしい場合は、別途「信託監督人」を設定します。一般的には、法律の専門家に依頼して「信託監督人」となってもらいます。

４．「受託者」が管理する「信託財産」から利益を受ける「受益者」には被相続人を、被相続人が亡くなった後に利益を受ける「第二受益者（二次受益者）」には「受託者」を含む相続人全員を設定します。

５．不動産を売却するなどして信託が終了したときに「信託財産」の清算を受ける「帰属権利者」には、相続人全員を設定します。

家族信託はどのように働くのか

１．委託者が受託者と「信託契約」を結ぶことで家族信託が始まります。委託者は、信託契約で定めた信託財産に当たる不動産の名義を受託者に変更し、受託者は信託財産の管理を開始します。

２．受託者は信託財産である不動産を管理し、収益を受益者である相続人間で分割します。

３．不動産を売却したときは、帰属権利者である相続人に信託財産が帰属します。

まとめ

　将来不動産の共同相続が発生する可能性があるときは、家族信託を活用することにより、相続人間の平等な相続に配慮しながら、相続人の一人に不動産の管理を任せることができます。また、共同相続に特有の同意の問題を回避できることで、不動産を管理しやすくなります。

　当事務所では、皆様のご事情にあわせて家族信託の仕組みをお作りしております。アパートなどの不動産を所有、管理していて、相続に備えておきたいという方は、ぜひ当事務所までご相談ください。