タワマン節税見直し！？相続税評価額の新たな算定方法案

高価なタワーマンションを購入することによる節税対策は「定番」と呼べるほど一般的な方法でしたが、過度な節税に繋がりかねないという国税庁の判断により、タワマン節税の仕組みが見直されることとなりました。ここでは、今後のタワマン節税に影響する評価額算定の変化について説明していきます。

タワマン購入で節税できた理由

タワマンの、特に高層階部分を購入することで相続税の節税対策になるといわれてきました。多くの人がタワマンを購入し、少しでも納税額を抑えようとしていたのは確かです。では、現状におけるタワマンの評価額はどのように算定されるのでしょうか。

タワマンの相続税評価額の考え方

タワマンの相続税評価額の算定基準について整理してみましょう。

【マンション1区画あたりの相続税評価額】

• 建物の価額：固定資産税評価額
• 敷地の価額：敷地全体のうち実際の持分割合から計算

計算の仕方は、所有する住戸が1階部分であっても高層階であっても同じです。

一方、マンションの市場価格について考えてみます。間取りや面積がまったく同じ住戸だとしても、1階と高層階ではその売買価格に大きな開きが生じ、高層階になるほど高くなるのです。したがって、マンションの高層階区画については、「市場価格は高いが相続税評価額は低い」という現象が起こります。

敷地部分については路線価を使うため、地価公示の80％と市場価格より低くなる傾向にあります。

建物と敷地の価額を合わせて考えれば、現金や預貯金で財産を遺すよりタワマンの仕組みを活用して不動産で財産を遺した方がメリットは高く、節税効果が高いとしてこれまで広く活用されてきました。

ルール改正後の評価額の変化

国税庁は、「タワマン市場価格と相続税評価額の間に生じる乖離率（かいりりつ）」があまりにも大きい点に着目し、新たに評価額の算出ルールを作り上げ改正を目指すようです。できるだけ乖離率が小さく収まるよう、以下4つの点に基づき評価額補正を図ります。

1. 築年数
2. 総階数
3. 所在階
4. 敷地持分狭小度

新たな評価額算出ルール案とは

従来の「高層階ほどメリットが高くなる状況」を鑑みて、以下の通り新しくルールが見直される予定です。

区分所有財産の評価額の算定式

建物部分＋敷地利用権部分を合わせた区分所有マンションについて、次の算定式を用いて評価額を導き出す。

従来の相続税評価額×対象となるマンション区分の評価乖離率×最低評価水準0.6＝新評価額

評価額乖離率の算出方法

対象となるマンション区分の「評価乖離率」は、次の要素から算出する。

【基本計算式】①＋②＋③＋④＋3.220

①：建物の築年数×△033

②：建物の総階数指数（総階数÷33）×239（小数点第4位切り捨て）

③：区分所有住戸の所在階×018

④：区分所有住戸の敷地持分狭小度×△195（小数点第4位切り上げ）

新たな計算式が採用されると、従来の「市場価格と相続税評価額の差」が補正されることになります。したがって、これまでのようなタワマン高層階の所有による大幅な節税効果は期待できなくなり、相続税対策を行ってきた多くの高層階区分所有者およびマンション高層階区分の価格に大きな影響を与えることが想定できます。

国税庁による見直し案は非常に難しい計算式ですので、専門家に相談して今後の対処を検討するのが妥当かもしれません。

まとめ

これまで定番とされていた「タワマン節税」が今後活用できなくなる可能性が生じたため、相続税対策の在り方は変化していくことが考えられます。不動産を購入しておけば相続税の節税対策になる、という安易な考えは通用しなくなりますから、今後はより入念なシミュレーションと相続税対策を行う必要が出てくるでしょう。

当事務所では行政書士を窓口とし、税理士や司法書士と連携しながら相続のトータルサポートを行っています。この度の国税庁の見直し案や新たな相続税対策についても、ご相談・ご依頼を承りますので、ぜひ無料相談をご利用ください。