相続対策で土地活用するための「評価を下げる」方法

親が亡くなり相続財産に不動産があった場合、そのままでは多額の相続税が課税されてしまうことになるかもしれません。しかし、土地は活用の仕方次第で節税に繋げることが可能です。ここでは、相続税の仕組みや土地の評価を下げる意味と具体的方法について説明していきます。

相続税は課税対象額の大きさで決まる

相続財産のなかに土地が含まれていた場合、うまく活用することで節税対策することができます。なぜなら、土地は課税対象となる部分を調整できますし、また特例の恩恵を享受することもできるからです。

まずは、土地を相続するうえで必要な「相続税の仕組み」について理解していきましょう。

相続税の仕組み

相続税がどのようにして算出されるのか、その仕組みについてみてみましょう。基本となる計算式は以下の通りです。

財産総額－基礎控除額＝課税対象額

課税対象額×相続税率－控除額＝相続税

※財産には預貯金、現金、不動産など全ての遺産が含まれます。

相続する財産の総額から基礎控除額を引いて、課税対象額を導き出します。課税対象額は全ての相続人に分配され、各々の課税対象額に相続税率をかけると一人あたりの相続税額を算出できます。それぞれの相続税額を合計すれば、収めるべき相続税の総額が算出されることになります。

財産を相続できる権利を持つ人を法定相続人といいますが、相続人になれる人物は原則として以下の通りです。

• 最優先の相続人：故人の配偶者
• 相続順位1位：故人の子、子が亡くなっている場合は孫など（直系卑属）
• 相続順位2位：故人の親、親が亡くなっている場合は祖父母など（直系尊属）
• 相続順位3位：故人の兄弟姉妹、兄弟姉妹が亡くなっている場合は甥姪

また、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」の式で求めることができます。

土地活用は評価を下げることで節税につながる

遺産のなかに土地が含まれている場合、そのままの状態ではまともに相続税がかかってきてしまいます。そこで検討したいのが土地活用なのですが、ポイントは「評価を下げること」にあるのです。節税対策としては次の3つの方法が考えられます。

現金が十分あるなら評価が下がる建物を購入する

遺産に現金が含まれておりその額も十分である場合、そのまま現金で持ち続けるよりも建物を購入した方が課税対象としての評価が低くなり、結果として相続税額を抑えることに繋がります。例えば建物の評価基準が取引価格の60％や70％程度だった場合、現金よりも課税対象額が低くなりますから、収める相続税額も60％～70％程度と安く済むのです。

さらに評価減を目指すなら賃貸物件を購入する

賃貸住宅が建っている土地のことを貸家建付地といいますが、相続税の法律において貸家建付地は取引価格より20％減額で評価されます。これは、貸借人に借家権が発生することで、所有者の権利が制限を受けることを受けた減額措置です。建物の評価減となることから課税対象額も少なくなり、相続税の節税にも大いに役立つ方法となります。

小規模宅地の特例措置で最大80％の評価減を受ける

被相続人とともに暮らしていた家が建っている土地であれば、その面積330㎡までは評価額を80％減額するというのが小規模宅地特例です。小規模宅地特例を受ければ評価額も下がるので、相続税の節税対策としてとてもよく知られています。減額割合は、賃貸物件が経つ土地なら50％、それ以外の土地は80％です。

まとめ

遺産に土地が含まれている場合は、土地そのままの状態にしておくより建物を建てた方が評価額減となることから、有効な相続税対策になります。賃貸物件を建てた場合、評価額が下がり節税できるだけではなく賃貸収入も得ることができるので、二重のメリットを享受することができるのです。

相続税という大きな納税義務を果たすことは、相続人にとって大きな負担になることもありますから、利用できる仕組みは利用して節税対策を行うことはとても大切だといえます。

ただし、相続する土地をどのように活用するのが最善かは、個々のケースによっても変わってきます。このため、相続問題や土地活用について豊かな知識と経験を持つ専門家にできるだけ相談するようにし、効果的で正しい節税対策を進めることをおすすめします。