アパートを相続したときの分割方法と手続きの流れ

アパート経営していた親が亡くなったら、相続人はアパートを相続することになります。では、相続人が複数人いる場合、どのように相続すればいいのでしょうか。ここでは、相続したアパートの分割方法と手続きの流れについて説明していきます。

アパート相続における4つの遺産分割方法

遺産を分割するには、次に挙げる4つの方法のうち適切な手段で手続きを行います。アパートは単純に分けることができない不動産であることを踏まえ、適切な方法を選択しましょう。

現物分割

現物分割とは財産ごとに相続人を決めていく方法です。たとえば、次のように遺産を分割していきます。

例）

• 金融機関Aの預貯金：長男が相続
• 不動産：次男が相続
• 有価証券：三男が相続

非常にシンプルでわかりやすい方法ですが、相続人の数だけ財産があること・財産の評価額が公平であることが求められます。アパートなど不動産しか財産が遺されていない場合は、現実的に現物分割することができないため、他の方法を選択することになりそうです。

代償分割

代償分割は、たとえば長男が評価額3,000万円の不動産を相続する代わりに、長男は次男に対して評価額相当分として3,000万円の代償金を支払う、という方法です。アパート相続についても同様に理解することができますが、アパートを相続した人が多額の代償金を用意できるかどうかが問題点になってきます。代償金を用意できる場合は、スムーズな相続が期待できるでしょう。

換価分割

換価分割とは、たとえば不動産を売却して現金化し、相続人の間で分け合う方法をいいます。遺産分割しやすい点はメリットだといえますが、不動産を手放すことになる点はデメリットになるでしょう。特に、居住者がいるアパートを相続する場合は換価分割が困難であるため、慎重に検討を重ねる必要がありそうです。

共有分割

共有分割は、特定の遺産を複数の相続人が共同で相続する方法です。たとえば、相続財産であるアパートを複数の相続人の共有名義で取得する状態をいいます。賃貸借契約や管理会社との契約、修繕の実施などにおいて、その都度すべての相続人の同意が必要となるため、円滑なアパート経営が難しくなると考えられています。

アパート相続の手続きの流れ

親が遺したアパートを相続する場合、預貯金や一般的な不動産の相続手続きとは内容が変わってくる点に注意しましょう。まずはアパート相続の手続きの流れを確認するところから始めます。

アパートのローン状況を確認する

被相続人（親など）が賃貸物件としてアパートを所有していた場合、現在どれくらいのローン残高があるか調べることが必要です。アパートを相続するのであればローン返済義務も引き継がなければなりませんので、取引金融機関およびその返済金額などについて細かく確認しましょう。

アパートの管理状況・修繕状況などを確認する

アパート経営するうえで管理会社との契約がある場合は、修繕予定や修繕積立金それぞれの有無を確認しなければなりません。引き続きアパート経営を行ううえで、管理会社との連絡や密な関係性は欠かせませんので、まずは管理会社から現状をよく聞き取りましょう。

火災保険の名義変更を行う

一般的に、アパートなど賃貸物件には火災保険をかけているものです。契約者であった被相続人に代わり、火災保険の名義人を、アパートを相続した相続人に変更する必要があります。

アパートの相続人を決定する

アパートの維持管理状況やローン残高などがわかったら、遺産分割協議を行い、相続人を決定します。スムーズなアパート経営を実現するためには、共有名義より単独名義の方が良いといわれていますが、ご不安な場合は当事務所までご相談ください。

被相続人が遺言書を遺している場合は、その記載事項にしたがって相続手続きを進めます。

アパートの相続登記を行う

アパートを相続する人が決まったら、法務局で相続登記を行いましょう。

相続人は、相続により不動産を取得したことを知った日または遺産分割協議で不動産を取得したときから3年以内に、相続登記を行う必要があります。令和6年（2024年）4月1日からは相続登記が義務化され、正当な理由なく相続登記をしなかった場合は10万円以下の過料が科されることもありますので、速やかな手続きを心がけましょう。

貸借人に連絡する

貸借人がいる場合は、アパート所有者が変更になった旨を連絡しましょう。また、賃料の振込口座が被相続人の個人口座だった場合は、振込先変更についても速やかに伝える必要があります。

アパートの分割相続前の確認事項

相続したアパートの分割方法や手続きの流れについて説明してきました。ここであらためて、分割相続前に確認しておきたい重要事項について整理していきましょう。

アパートを相続する人物の確認

実際に誰がアパートを相続することになるかは、遺言書による指定あるいは遺産分割協議による合意によって決まります。先だって、誰が相続人となるかを明確にしておく必要があるため、被相続人のすべての戸籍謄本を取得し、相続人の調査を行います。

アパートの評価額の確認

遺言書によりアパートの相続人が指定されている場合・遺産分割協議によりアパートの相続人が決まる場合ともに、相続するアパートの評価額を明確にする必要があります。相続アパートの評価額を明確にすることで、法定相続人の遺留分侵害への対処や遺産分割協議における法定相続分の確保が可能になるためです。

まとめ

遺産のなかにアパートが含まれていた場合、さまざまな契約関係や貸借人との関係性など、多くの要素を考慮しなくてはなりません。アパートの収益分配の在り方などトラブル要素も存在するため、できるだけ専門家の助言のもとで慎重に話し合いを進めることが大切です。

単純に分割することができないアパートを相続する場合は、各種相続手続きの経験豊富な当事務所までお気軽にご相談ください。司法書士や税理士などの専門家ともスムーズな連携体制をとっていますので、まずは無料相談でアパート相続の課題を整理してみましょう。