マイホーム売却時の税制特例とは？3,000万円控除の仕組み

ライフスタイルの変化による住み替えなど、マイホームの売却を検討している人は多いのではないでしょうか。しかし、マイホームの売却益には譲渡税などが課税されるため、せっかくマイホームが高く売れたとしても手元に残るお金が減り、住み替えの資金が減ってしまいかねません。このようなときに活用したいのが、マイホーム売却益に対する税制特例なのです。

 

【この記事の要点】

• マイホーム売却に伴う譲渡所得の計算
• 3,000万円の特別控除を適用させるための要件
• 確定申告の準備
• 譲渡所得の内訳書の準備

 

ここでは、マイホームを売却した際に適用できる3,000万円の控除特例について説明していきます。正しくは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、適用を受けるためには要件を満たし確定申告をしていることが前提となります。

マイホーム売却時にかかる税金

マイホームを売却し利益を得た場合、譲渡所得があったとして課税される点に注意しましょう。課税対象となる譲渡所得の計算方法について説明していきます。

マイホーム売却に伴う譲渡所得の計算

マイホームを譲渡した場合は、譲渡に伴う所得税と住民税を軽減する税の特例適用を受けることができます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、3,000万円までであれば譲渡所得から差し引くことができるのです。

マイホーム売却に伴って得た利益は「譲渡所得」として課税対象となります。売却益から資産の取得費と譲渡費用を差し引くことで譲渡所得を算出しますので、これら税金の計算方法について理解していきましょう。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

 

譲渡（売却）により得た総収入－土地建物取得費－譲渡費用＝譲渡所得

 

それぞれの費目について説明を加えていきます。

「譲渡（売却）により得た総収入」

マイホーム売却による収入金額

「土地建物取得費」

マイホーム購入代金あるいは建築代金などから所有期間中の減価償却費相当分を引いた金額

「譲渡費用」

マイホーム売却のためにかかった測量費や仲介手数料など

 

譲渡所得は、所有期間の長短によって税率が変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に分類され、それぞれ以下の税率がかけられます。

 

【短期譲渡所得】

譲渡所得×30％（所得税）

譲渡所得×9％（住民税）

 

【長期譲渡所得】

譲渡所得×15％（所得税）

譲渡所得×5％（住民税）

 

特例適用のための要件

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

【土地や建物の売却】

居住している家か、家と敷地あるいは借地権を売却すること。

過去に住んでいた家や敷地を売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

※過去に住んでいた家またはすでに住まなくなった家を取り壊した場合は、以下すべての要件を満たすことが求められる。

• 家を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 家を取り壊してから譲渡契約を結んだ暇で、対象の敷地をその他の用（貸駐車場など）に供していないこと。

【過去の特例適用（1）】

「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」により本特例の適用を受けている場合を除き、家を売った年の前年・前々年に本特例またはマイホーム譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと。

【過去の特例適用（2）】

家を売ったその年・前年・前々年に、マイホーム買換えやマイホーム交換の特例適用を受けていないこと。

【他の特例適用】

家や敷地を売却した際、他の特例の適用を受けていないこと。

【災害により家を失った場合】

災害により家を失った場合、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること。

【当事者の関係性】

物件の売主と買主が特別な関係にないこと。

※「特別な関係」とは、親子・夫婦・生計を同一にする親族・内縁関係者などを指しています。

特例適用における注意点

マイホーム売却の特例適用を受けた場合は、その後に住宅借入金等特別控除や認定住宅新築等税額控除の適用を受けることができませんので注意しましょう。

特例適用の除外になるケース

マイホーム売却の特例を受けるにあたり、「特例適用だけを目的として家に住んでいると認められた場合」「別荘など日常的な居住に使用するのではなく保養などを目的とした家を所有する場合」は、当該家屋は特例適用の対象外となります。

提出書類

マイホーム売却の特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。確定申告については次章で説明しますが、添付が必要な書類として「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]」を用意しましょう。

また、マイホーム売買契約日の前日時点で、マイホームの売主の住民票に記載の住所とマイホームの所在地が異なる場合などは、売主がマイホームの所有者であることを証明する必要があります。戸籍の附票の写しなども添付しましょう。

マイホーム売却に伴う確定申告

マイホーム売却の特例を受けるには、確定申告を行い特別控除の適用を受けなければなりません。確定申告の流れと必要書類を確認していきます。

なお、特例適用の対象かどうかについて、税務署から通知などは来ませんので、自分自身できちんと手続きを行うことが求められます。特例を適用した結果、納税額が0円になるケースでも申告は必要です。

必要書類の準備

確定申告に必要な書類として、以下のものを用意しましょう。

• 確定申告書B
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
• 売買契約書（購入時の契約書と売却時の契約書）
• 登記事項証明書（売却後に取得したもの）
• 家の購入時および売却時にかかった費用の領収書

マイホーム売却の特例を受けるためには、すでに述べた通り売却による譲渡所得を算出する必要があります。売却により手にした金額から当該家屋取得時の費用と売却にかかった費用を差し引き、税率をかけて求めたものが譲渡所得です。

譲渡所得は課税対象となりますので、特に売却時にかかった経費をしっかりと把握し、もれなく領収書を保管しておくようにしましょう。経費と認められる支出が多いほど譲渡所得は小さくなるため、納税額を軽減させることができます。

※譲渡所得を小さく見せるために不要な支出を経費として申告することはやめましょう。

譲渡所得の内訳書を作成

前述の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用」を作成します。ミスなく記入する必要がありますので、売買契約書や登記事項証明書、経費支出の領収書などに基づいて、慎重に書類を作成していきましょう。

分離課税用申告書を作成

譲渡所得の内訳書を作成したときに算出した数値を分離課税用申告書に記載します。具体的には、確定申告書第三表（分離課税用）を使用し、「短期譲渡」もしくは「長期譲渡」のいずれかの欄に金額を記入することになります。

まとめ

マイホーム売却時に課税される税金は、対象となる家にどのくらいの期間居住したかによって税率が変わります。また、特例を適用させるためには、いくつもの要件を満たしていなければなりません。

正しく特例を利用しメリットを享受するためには、できるだけ早く専門家に相談し、具体的に「何から手を付ければ良いのか」「どのような書類が必要になるのか」など、詳しく仕組みを理解したうえで準備していくことをお勧めします。

なお、マイホームの売却と相続が絡むケースも珍しくはなく、特例の手続きと遺産相続の手続きについてお困りの方もおられることでしょう。当行政書士事務所では、税理士や司法書士といった専門家と連携し、トータルサポートを提供することが可能ですので、相続や生前対策に伴うマイホーム売却をお考えの場合は、ぜひ無料相談をご利用いただきお気軽にお問い合わせください。