相続税対策としての区分マンション購入と運用

一定程度の資産を持っている人ほど、相続税対策に力を入れている傾向があります。特に区分マンションを購入する方法は、多くの人に支持されているといえるでしょう。マンションを購入するとなぜ相続税対策になるのか、ここで説明していきます。

マンションを購入するとなぜ相続税対策になるのか

相続税は、課税対象額に税率をかけて算出します。したがって、節税を考えた場合、重要になるのは「いかにして課税対象額を減らすか」ということだといえるでしょう。もし、所有している資産の大半を占めているのが現金や預貯金だった場合、課税評価額は現金や預貯金の額に左右されますので、相続税額に大きく影響することになります。

そこで多くの人が行っているのが、区分マンションを購入することにより課税評価額を下げ、相続税額を減らすという方法なのです。

【土地の課税評価額の考え方】

土地の課税評価額は、路線価をベースにして決まります。路線価は土地の取引価格の70％ほどになるため、仮に1,000万円分の土地を購入した場合の評価額は約700万円に収まるのです。現金でそのまま持っていれば課税対象額も1,000万円となるところを、300万円分も減らすことができるので、非常に有効な方法だといえるでしょう。

【建物の課税評価額の考え方】

建物の課税評価額を左右する要素は固定資産税評価額です。建築にかかった費用の約半分が固定資産税評価額としてみなされるため、建物に対する課税評価額も建築費用の約半額で住むことになります。

区分マンションの持分によって課税評価額が変わる

マンションは多くの人が一戸または複数戸を所有していることから、マンション全体のうち自分の持分に相当する分だけが課税評価額の対象となります。区分マンションの相続税評価額については、次のような式で求めることができます。

（路線価×マンションが建つ土地の面積）×持分割合＝土地の相続税評価額

（マンションの固定資産税評価額×持分割合）＝マンション持分の相続税評価額

購入したマンションは賃貸運用で相続税対策

ここまで、現金や預貯金などの状態で資産を保有するより、不動産を購入した方が相続税対策に繋がることを説明してきました。実は、購入したマンションを賃貸運用することで、さらなる相続税対策が期待できるのです。

区分マンションを賃貸運用すれば家賃収入が発生します。家賃収入を得る一方で相続税は安くなるので、まさに一石二鳥の方法だといえます。

賃貸運用が何故相続税対策になるのかというと、相続税評価額が低くなるからです。区分マンションを所有しているだけではなく、第三者に貸すことによって評価額はより低くなり、相続税も安くなるのです。

賃貸物件にすることで、貸借人には借家権や借地権といった権利が生じます。借地権とは土地を借りる権利、借家権とは住まいを借りる権利です。これらの権利が発生した不動産は、他の用途に転用することができません。このことから、物件の評価額は元の価格の30％になり、課税評価額も同時に下がる仕組みになっているのです。

なお、賃貸物件は満室時を100％とした賃貸割合が適用されるので、入居者の数によって数値は変わります。例えば、面積300㎡の賃貸住宅で一戸あたりの面積が20㎡のとき、仮に6戸の空きがあったときと3戸のときの賃貸割合は以下の通りとなります。

【空きが6戸の場合】

300㎡－（20㎡×6戸）＝180㎡

180㎡÷300㎡＝60％

【空きが3戸の場合】

300㎡－（20㎡×3戸）＝240㎡

240㎡÷300㎡＝80％

賃貸割合が高いほど評価額は低くなるので、賃貸物件として運用する場合は、いかに入居者を集めるかが重要になってきます。

まとめ

マンションやアパートといった賃貸物件を運営する場合、その維持管理には費用がかかります。賃料収入だけで経費を賄うためにも、賃貸運用を検討する場合は慎重に計画を立てて進めるようにするのがいいでしょう。

専門家に相談するなどして現実的な計画を立てることができれば、相続税評価額を抑えることも可能になってきます。自分だけで判断し行動に移すのではなく、積極的に専門家の手を借りることが大切です。