相続では現金と不動産のどっちが得？メリットのある方法とは

相続税の課税対象となる不動産は、実際の取引価格に比べると、土地も建物も安く評価されます。この仕組みを利用して相続税を節約することができるのです。財産を持っていたとしても、現金で持つか不動産として所有するかによっても、課税対象額は大きく変わります。ここでは、相続税を考えるうえで、現金と不動産のどちらが得かについて説明していきます。

相続税の節税は財産の評価額を下げることが大事

結論からいえば、相続税を節約するためには財産の評価額を下げることが最も重要です。相続税を算出するときは、まず財産の評価額を求めます。ただし現金と不動産で決定的に違っているのは、現金は時価同等額として評価されるのに対し、不動産は取引価格よりも低い値で評価されるという点でしょう。つまり、財産の割合として不動産を多く所有しているほど、税金面でのメリットが高くなるのです。

不動産の評価額を算出する方法

宅地や建物といった不動産の評価額は次のように算出されます。宅地であれば路線価あるいは倍率方式に基づいて計算を行いますが、一般的に路線価なら取引価格の80％、倍率価格なら70%として評価されています。家屋のような建物の場合は、固定資産税評価額が基準となり取引価格の約70%として計算に用いられます。

【宅地の場合】

路線価：取引価格の80％

倍率方式による価格：取引価格の70％

【家屋など建物の場合】

固定資産税評価額に基づく：取引価格の70％程度

現金を不動産化するほうが節税効果は大きい

現金を多く持っていた方が「価値の大きな財産がある」という感覚を抱いてしまいがちですが、相続税について考えたとき、必ずしもその感覚が有利に働くとは限りません。なぜなら、金銭は時価そのものの評価となり節税が叶わない財産になるため、相続税の課税対象額を抑えることができないからです。もし、ある程度まとまった額の現金を持っているのであれば、不動産を購入した方が、払うべき相続税額を少なく留めることが可能になります。

不動産を購入するなら節税効果の高い賃貸物件を選ぶ

不動産は、対象となる土地や建物自体が20％から30％の評価減となるため、非常に効果的な節税対策の一つだといえます。賃貸物件の場合は評価額がさらに下がることから、節税対策の重要な選択肢になってきます。では、賃貸物件である貸家と一般的な土地建物を評価額で比較してみましょう。

【貸家（賃貸物件）の場合】

すでに入居者がいる物件の場合、建物の一部は入居者に借家権があることから、借家権割合として30％をかけて対象額を算出します。仮に評価額5,000万円の賃貸物件を所有し入居者が一名いたとき、その固定資産税評価額は「5,000万円×（1-30％）＝3,500万円」となるのです。

建物が建っている土地に関しても入居者に借地権があるという考えに基づき、60％から70％の借地権割合をかけて金額を求めます。つまり、土地の価格が4,000万円で借地権割合が70％だったとき、その固定資産税評価額は「4,000万円×（1-70％）＝2,800万円」となります。

同じように考えて、4,000万円の土地に6,000万円の賃貸住宅を建てた場合は、土地の価格に借地権割合と借家権割合をかけて評価額を求めますので、

「4,000万円×（1- 70％×30％）

＝4,000万円×{1ｰ（0.7×0.3＝0.21））

＝4,000万円×（2,800万円-0.79）＝3,160万円

このように、840万円も固定資産税評価額を減額できるのです。

一方、建物が建っていない土地だけの場合は路線価で評価額を考えますので、取引価格のおよそ80％が固定資産税評価額になります。何もない土地よりも、建物が建っている土地の方が差し引かれる金額が格段に増えますので、大いに注目すべき点だといえます。

まとめ

相続財産のうち主なものは現金と不動産ですが、現金を相続するにも不動産を相続するにもメリットやデメリットが存在します。しかし、相続税の節税というテーマを考えたとき、双方のメリットとデメリットを比べれば、かかる税率の問題から圧倒的に不動産の方が得であることがわかります。

ただし、全てにおいて「現金は土地に換えるべきである」とはいえず、個々のケースに応じてベストな選択肢をとらなければいけません。そのためには専門的な知識や複雑な計算が必要ですので、相続問題の取り扱い経験豊富な専門家に相談し、間違いのない節税対策を進めることが大切です。