節税対策！不動産管理会社設立のメリットと法人化の注意点

アパートやマンションの賃料収入を得ている人や相続により不動産を受け継いだ人の場合、どのようにして節税すればいいか不安に思うこともあるでしょう。実は、不動産管理会社を設立することで節税対策となる場合があるのです。ここでは、不動産管理会社を設立する節税メリットについて説明していきます。

不動産管理会社で節税できる仕組み

賃料収入がある人が不動産管理会社を設立すると、所得税と相続税の節税効果を期待できます。

所得税の節税効果

個人で不動産を貸し出すのではなく、不動産管理会社を設立して自ら物件を管理することで、管理物件の賃料収入を給与として受け取ることができるようになります。

たとえば個人として不動産収入を得た場合、確定申告の課税対象となる不動産所得として申告する必要があります。しかし、不動産管理会社を設立し、給与という形で賃料収入を受け取る仕組みを作った場合、不動産所得ではなく給与所得になりますので、給与所得控除が適用された残りの額が所得税の課税対象となります。結果として、課税対象額は軽減され、納めるべき税金も少なく済むことになるのです。

なお、国税庁が示す給与所得控除の金額は原則として次の通りです。ただし、国税庁では、「給与等の収入金額が660万円未満の場合には、以下の表にかかわらず、所得税法別表第五(年末調整等のための給与所得控除後の給与等の金額の表)により給与所得の金額を求めます」としています。

※国税庁ホームページより抜粋

【令和2年分以降】

源泉徴収後の支払金額が1,625,000円までのとき：給与所得控除額は550,000円

源泉徴収後の支払金額が1,625,001円から1,800,000円までのとき：給与所得控除額は収入金額×40％-100,000円

源泉徴収後の支払金額が1,800,001円から3,600,000円までまでのとき：給与所得控除額は収入金額×30％+80,000円

源泉徴収後の支払金額が3,600,001円から6,600,000円までのとき：給与所得控除額は収入金額×20％+440,000円

源泉徴収後の支払金額が6,600,001円から8,500,000円までのとき：給与所得控除額は収入金額×10％+1,100,000円

源泉徴収後の支払金額が8,500,001円以上：給与所得控除額は1,950,000円（上限）

※国税庁ホームページ参照

相続税の節税効果

相続税の観点から考えてみましょう。個人で不動産賃料収入を得ている場合、その賃料収入すべてが本人所有の相続財産ということになるため、課税される相続税額も高くなります。しかし、たとえば不動産管理会社を設立し賃料収入を家族に分配することで、本人所有分の財産額は減り相続税額の軽減に役立つことが想定されます。

不動産管理会社設立の注意点

節税効果が期待できる不動産管理会社の設立ですが、メリットだけを享受できるわけではありません。次のような点に注意して、法人設立すべきかどうかを慎重に判断しましょう。

会社設立費用

会社を設立するためにはさまざまな費用がかかります。主に株式会社と合同会社の設立費用を確認しておきましょう。

【株式会社の設立費用】

定款認証手数料：資本金額100万円未満のときは3万円、100万円以上300万円のときは4万円、その他の場合は5万円

登録免許税：資本金額の1000分の7か15万円に満たないときは15万円

収入印紙代：4万円（紙の定款の場合のみ）

定款謄本手数料：約2千円

【合同会社の設立費用】

登録免許税：資本金額の1000分の7か6万円に満たないときは6万円

会社設立手続きを専門家に依頼する場合は別途報酬が発生しますので、あらかじめ予算に組み込んでおきましょう。

法人住民税

賃料収入は物件の入居状況によって上下するものです。たとえばアパートやマンションの全戸に入居者がいることもあれば、空き部屋が埋まらないこともあるでしょう。時期によっては収入が落ち込むことも考えられます。

一方、法人住民税の均等割は法人所得の増減に関わらず、一律7万円を納める必要があります。万が一赤字になったときでも必ず発生する税金ですので、未納が起こらないように注意しましょう。

まとめ

不動産管理会社を設立することで大きな節税効果を期待することができますが、注意すべき点もあります。できるだけ専門家に相談し、メリットとデメリットを十分理解したうえで会社設立を目指すといいでしょう。

当事務所では、行政書士を筆頭に司法書士や税理士が連携し、会社設立や相続対策のトータルサポートを行っています。不動産管理会社の設立がメリットになり得るかどうかは個々のケースで異なることが想定されますので、まずは一度無料相談をご利用ください。