相続税を節税するための「生前に行うべき不動産対策」とは

相続税の節税を考えるうえで、不動産をどう利用するかはとても大切な課題です。土地活用で相続税の負担を軽くするためには、生前にできる方法と相続後にできる方法を上手に活用することも検討した方がいいでしょう。ここでは、生前の備えと相続後の対応方法を通して、相続税の節税対策を説明していきます。

不動産【生前】にできる財産の組み替え

建築にかかった費用や市場価格よりも評価額が下がってしまう不動産の特徴を逆に活かして、生前に現金から収益物件に財産の組み替えを行う方法があります。収益物件が満室だったと仮定し、不動産の評価額がどのように下がるかみてみましょう。

土地と建物を購入し収益物件とする場合

現金で2億円の財産を残した人と、1億円の現金と1億円分の収益物件を残した人とでは、財産の評価額は大きく変わってきます。2億円の現金をそのまま残して亡くなった場合は、相続税評価額も2億円になりますが、収益物件を購入した場合は以下のように評価が下がります。

1億円の現金に加え、5,000万円分の土地と5,000万円分の建物を購入していた場合について考えてみましょう。土地は約7割弱の3,300万円で、建物に対する評価額は約4割の2,100万円で評価されたとして、課税対象額は合計で1億5400万円となります。現金2億円を残したときに比べると4,600万円分も評価を下げることができ、節税対策に貢献します。

不動産【生前贈与】による節税対策

現金から収益物件に換える財産の組み替えを行った場合、評価額を下げることは可能です。ただし、そのままでは所有者自身に現金や預貯金などの収益が発生するため、後の相続財産が増えてしまうことになります。

そこで利用したいのが、贈与税の非課税枠です。非課税枠は110万円まで認められるので、例えば毎年子供に収益物件からの利益を110万円まで贈与していけば、相続財産を減らし、遺産の評価も併せて減らすこともできます。

収益物件が満室で大きな利益をあげている場合は、非課税枠を使ってもまだ現金や預貯金が余るかもしれませんが、そのようなときこそ相続時精算課税制度を活用し、物件そのものを子供に贈与する方法も考えられます。

※相続時精算課税制度とは

生前贈与された財産額が合計2,500万円まで無税となる仕組みを、相続時精算課税制度といいます。ただし、贈与者である親や祖父母が60歳以上で、受贈者である子供や孫が20歳以上であることが条件になります。受贈者に対しては2500万円を超えた贈与については別途贈与税が課税されるので注意しましょう。

不動産【減価要因】で評価額を下げる

不動産業者に査定を依頼した場合、まずは机上査定で評価額を提示してきます。しかし、机上査定は最低限必要な情報のみで価格を算出するため、必ずしも正確な数値を提示できているとはいいきれません。現地を実際に確認してもらい、不整形地であるなど土地の特徴を考慮した正しい査定額を得る必要があるのです。

現地訪問による調査で土地の減価要因となるものとしては、不整形地であることに加え、奥行が長かったり間口が狭かったりすることなどが挙げられます。

まとめ

財産は、現金よりも不動産に組み替えることで、相続税負担に対し一定の節税効果を得ることができます。ただし、できるだけ節税しようとして現金より不動産を多くしてしまうと、収めるべき相続税分のお金が不足してしまったり、相続人同士でうまく不動産の分割ができなくなったりする可能性も出てきます。節税対策として非常に有効な財産の組み替えではありますが、バランスを考えて現金と不動産の両方を持つべきでしょう。

当事務所では相続に関するあらゆるご相談をお受けしています。不動産を含んだ相続の全体像を描いたり専門的観点から助言を行ったりしますので、上手に節税できる方法を一緒に探していきましょう。ぜひ一度ご来所いただけることをお待ちしております。