※本記事の内容は2025年時点の国税庁公表情報を基にしています。土地の路線価や倍率は毎年改定されるため、申告時には必ず最新の国税庁データをご確認ください。
相続税の中で大きな割合を占める不動産
相続財産の中でも、土地や建物といった不動産の占める割合は約半数にのぼります。そのため、土地や建物の評価を正確に行うことは、相続税を適正に計算するうえで非常に重要です。評価額の算定方法を誤ると、過少申告や過大申告の原因になるおそれがあります。
土地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」
土地の評価には次の2つの方式があります。
- 路線価方式：市街地など道路ごとに設定された「路線価」に基づいて算出します。
- 倍率方式：路線価が設定されていない地域の土地を対象とし、固定資産税評価額に倍率を掛けて算出します。
路線価方式とは
「路線価方式」は、土地が面している道路に付けられた1㎡あたりの価格（路線価）をもとに算出する方法です。
路線価方式にもとづく計算式
【路線価（千円／㎡） × 面積（㎡） × 補正率 ＝ 評価額】
補正率は、土地の形状や立地条件により異なります（例：二方道路・角地・不整形地など）。また、路線価は毎年7月頃に国税庁ホームページで公表され、その年分を使用して評価します。
倍率方式とは
一方で、路線価が設定されていない地域では「倍率方式」で評価します。この方法では、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を掛けて算出します。
倍率方式にもとづく計算式
【固定資産税評価額 × 国税局長が地域ごとに定める倍率 ＝ 評価額】
倍率は毎年改定され、固定資産税評価額は3年に1度見直しが行われます。申告時には、最新の倍率表（国税庁サイトで公開）を確認することが大切です。
路線価・倍率の確認方法
国税庁の「財産評価基準書（路線価図・倍率表）」ページで、住所や地番から検索が可能です。路線価図には、道路に面する1㎡あたりの価格（千円単位）と、借地権割合（％）や地区区分などが記されています。これを基に評価額を算出します。
建物（家屋）の評価方法
建物の評価は、基本的に固定資産税評価額と同額です。固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、最新の納税通知書などで確認します。
建物の評価額の計算式は、次の通りです。
【固定資産税評価額 × 1.0 ＝ 評価額】
その他の構造物（家屋以外）の評価方法
家屋以外の建物については、それぞれ以下の評価方法で評価額を算出します。
- 建築中の建物：建築費用の課税時点の現価に 7 を掛けた金額
- 門・塀などの構造物：再建築価額から、経過年数に応じた減価分を差し引いた金額
- 庭園設備：課税時の再調達価額に 7 を掛けた金額
まとめ
土地の評価方法は「路線価方式」か「倍率方式」によって算出される数字が変わってきます。基準となる路線価は毎年、固定資産税評価額は3年に一度改定されますが、評価の誤りは相続税の過少申告・追徴課税の原因になるため、最新情報を確認し、必要に応じて税理士など専門家に相談するのが安全です。
