換価分割は、不動産など分けにくい相続財産を売却し現金で公平に分配できる有効な方法です。ただし、相続後に売却するため「相続税」ではなく「譲渡所得税」が課税される点や、3,000万円特別控除の適用可否、遺産分割協議書の記載方法などに注意しなければ、思わぬ税負担やトラブルにつながります。
換価分割を選ぶ際は、税務・登記・手続きの整合性を意識し、専門家の助言を受けながら進めることが重要です。
相続における3つの遺産分割方法
相続財産の分け方には、主に次の3つがあります。
現物分割
財産をそのままの形で相続する方法です。
- 例： 自宅は長男、預金は次男が相続
もっとも一般的ですが、不動産が1つしかない場合は不公平になりやすい点が課題です。
代償分割
一人が多くの財産を取得し、他の相続人に金銭で補償する方法です。
- 例： 長男が自宅を相続し、次男へ代償金1,000万円を支払う
十分な資金がないと実行できません。
換価分割
相続財産を売却（換金）し、その現金を相続人で分ける方法です。不動産を共有せずに済むため、公平性が高く、相続トラブル防止に有効です。
換価分割が選ばれる理由
換価分割は、特に「実家を誰も引き継がない」「兄弟間で平等に分けたい」ケースで多く選ばれます。
不動産を共有せずに済む
不動産を共有名義で相続すると、売却や活用のたびに全員の同意が必要となり、将来のトラブルにつながりやすくなります。換価分割であれば共有状態を避け、管理や処分を巡る紛争を防ぐことができます。
相続人全員が現金を受け取れる
不動産のままでは公平に分けにくい場合でも、売却して現金化することで、相続人全員が同じ形で財産を受け取れます。住む予定がない相続人にとっても納得しやすい分割方法です。
相続分が明確で不公平感が生じにくい
売却代金を法定相続分や合意した割合で分配するため、「誰がどれだけ得をしたのか」が明確になります。その結果、感情的な対立が起こりにくく、円満な遺産分割につながります。
換価分割で注意すべき譲渡所得税
換価分割では、不動産を売却するため、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
（例）
- 売却価格：2億円
- 取得費：1億3,500万円
- 譲渡費用：500万円
上記の場合、譲渡所得は6,000万円です。兄弟2人で分けると、1人あたり3,000万円の譲渡所得がかかることになります。
3,000万円特別控除が使える場合・使えない場合
居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除が適用されます。これは、実際にその不動産に住んでいた人の生活再建を配慮した制度です。
実際に住んでいた相続人
被相続人の自宅に同居していた、または引き続き居住していた相続人は、「居住用財産の売却」と認められ、3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
住んでいなかった相続人
同居しておらず、投資目的や空き家として扱われていた場合は「居住用」とは認められず、特別控除は適用されません。
このように、同じ不動産を換価分割した場合でも、相続人ごとに控除の可否が分かれ、結果として税負担に差が生じる点には注意が必要です。売却前に誰がどの控除を使えるのかを確認しておくことが、無用なトラブル防止につながります。
譲渡所得税の税率
不動産の所有期間によって税率が異なります。
- 長期譲渡所得（5年超）：約20％
- 短期譲渡所得（5年以下）：約39％
※復興特別所得税（2.1％）が別途加算されます。
換価分割で贈与税はかからない？
換価分割とは、相続財産を一度売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分配する遺産分割の方法です。この場合、売却代金はもともと相続財産であるため、正しく換価分割を行っていれば贈与税はかかりません。
たとえ、代表相続人の名義で不動産を売却し、その後に他の相続人へ代金を渡したとしても、それは「贈与」ではなく「遺産分割による取得」と扱われます。
ただし、手続きが不十分だと、税務署から贈与と疑われるリスクがあります。特に次のようなケースには注意が必要です。
遺産分割協議書に「換価分割」である旨の記載がない場合
売却して代金を分ける合意が書面で明確になっていないと、「名義人が自分のお金を他の相続人に渡した」と見なされる可能性があります。
売却代金の分配方法や割合が不明確な場合
誰にいくら分配するのかがはっきりしていないと、相続ではなく贈与と判断される恐れがあります。
このようなリスクを避けるためには、遺産分割協議書に「換価分割によって売却し、売却代金を〇分の〇ずつ分配する」などと具体的に明記することが重要です。
まとめ
換価分割は、不動産を公平に分けたい相続において非常に有効な方法です。一方で、譲渡所得税・3,000万円控除・遺産分割協議書の書き方を誤ると、余計な税負担やトラブルを招くおそれがあります。
相続で換価分割を検討する場合は、相続税・譲渡所得税・登記を総合的に確認し、税理士や行政書士など専門家に相談しながら進めると安心です。
