遺産の中に農地が含まれていた場合、相続人の立場によっては対応に苦慮することもあるでしょう。これまで農業とは全く別の分野で仕事をしてきた人にとっては、これを機に農業を始めるか農地を手放すか、さまざまな考えが浮かぶはずです。畑などの農地を相続すべきかどうか、本人にとっては非常に大きな問題となることが考えられます。
【この記事の要点】
- 農地の相続登記や農業委員会への届出
- 相続した農地を貸す場合
- 農地を相続放棄するときの手続き
- 農地の売却・転用・相続放棄
ここでは、農地を相続するときに必要な手続きや相続税評価額の計算方法に加え、農地を活用する場合と手放す場合の両ケースについて紐解いていきます。
農地を相続する場合
農地を相続する場合は、相続登記と相続税評価額の計算を済ませ、相続手続きをスムーズに進めることが大切です。
農地の相続登記
農地が所在する地域を管轄する法務局に対し、必要書類を揃えて登記申請を行います。
【必要書類】
- 被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本等
- 相続人の戸籍謄本
- 当該農地を相続する相続人の住民票
- 遺産分割協議書か遺言書
農業委員会への届出について
売買契約に基づき農地を取得した場合は農業委員会の許可を得る必要があります。一方、相続で農地を取得した場合は、農業委員会による許可は必要なく、名義変更の届出だけで済みます。
農地の相続税評価額の計算
農地も不動産ですので、相続税が課税されます。農地は次の4種類に分けられており、それぞれについて評価方法が決まっている点に注意しましょう。
純農地
純農地とは、農地としての生産性が非常に高く宅地転用がほぼ不可能である農地を指しています。
【計算式】固定資産税評価額×倍率
※固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている金額を指します。また、倍率は国税庁ホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」から、相続開始年分の数値を使用します。
中間農地
中間農地とは、許可を得ることにより宅地転用が可能な農地を指しています。
【計算式】固定資産税評価額×倍率
市街化周辺農地
市街化傾向が顕著な場所にあり宅地転用が（原則として）不可である農地を指しています。
【計算式】市街地農地であるとした場合の金額×80％
市街地農地
市街地にある農地で宅地転用許可済みもしくは届出を行うだけで転用可能な状態にある農地を指しています。
【計算式】（農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額－宅地転用に要する1㎡あたりの造成費）×地積
「農地の納税猶予の特例」
農地を相続し一定条件を満たしていると、「農地の納税猶予の特例」を受けることができる場合があります。同特例は、農地の相続人や贈与による後継者について、農地に課税される相続税や贈与税の納税を猶予するものです。（なお、農地の相続人や受贈者（後継者）が亡くなった場合、猶予された税金は免除されることになっています。）
特例が適用されるための条件には、農地を引き継いだ者が農業を続けること農業従事者に農地として貸し出すことなどが含まれています。
農地を貸す場合
相続した農地を貸し出す場合は、農地法第3条に基づき、農地が所在する自治体の農業委員会による許可を得なければなりません。手続きの流れとしては以下の通りです。
- 申請者から農業委員会に申請書を提出
- 農業委員会は市町村長に対し申請を通知（法人の貸借に関する場合のみ）
- 市町村長が農業委員会に対し意見（法人の貸借に関する場合のみ）
- 農業委員会が審査を行い申請者に許可（不許可）を通知
なお、農地を相続した者が個人的に貸借人を見つけたり契約したりすることもできますが、農地中間管理機構（いわゆる農地バンク）に農地を貸すことも可能です。
【農地中間管理機構（農地バンク）】
農地中間管理機構とは、都道府県や市町村、農業団体などにより組織された法人です。地域により呼称が変わることがあり、北海道では「北海道農業公社」がその役割を担っています。北海道農業公社では、改正農業経営基盤強化促進法における地域計画に基づき、以下の業務を行います。
- 所有者等から農地の借受
- 農業の担い手等への農地の貸付
農地を相続しない場合
農地を相続したくない場合は、売却・転用・相続放棄のいずれかの対応を行う必要があるでしょう。
売却する
農地を相続しても農業を営むつもりがないといった場合には、農地を売却することを検討してもいいでしょう。ただし、農地の売却には管轄の農業委員会による許可を得なければなりません。農地を売却する場合、売却先は農家か農業生産法人に限られます。
一方、宅地として売却したい場合は、以下の手続きを行う必要があります。
- 農地を相続し登記手続きを行う
- 農業委員会から許可を得る
- 宅地造成・基礎工事（建築工事）を完了させる（※宅地転用する場合）
- 管轄の登記所で地目変更の登記手続きを行う
これにより、土地の現況と登記簿上の地目が一致するため、所有権移転登記も可能になり宅地として売却することができます。
転用する
相続した農地の地目を変更し、賃貸住宅や駐車場などにして運営することもできます。転用する場合も管轄の農業委員会による許可が必要で、その手続きの流れは大まかに次の通りとなります。
- 地目を確認する
- 管轄の農業委員会に申請する
- 地目変更の登記手続きを行う
- 登記完了証の交付を受ける
農地の状況（農地区分）によっては不許可となることがある点にも注意しましょう。たとえば、生産性の高い優良農地は「農用区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」に区分され、例外を除き転用は原則不許可となります。
【生産性の高い優良農地】
農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地に該当する場合は、例外を除き原則として転用不許可となる。
【市街地近郊農地など】
第2種農地に該当し、第3種農地に立地困難な場合に許可される。
【市街地農地】
第3種農地については原則許可される。
相続放棄する
相続開始から3ヶ月以内に、被相続人の遺産を相続するかどうか決めなければなりません。もし、農地を相続放棄する場合は、期限内に家庭裁判所に対して相続放棄の申し立てを行う必要があります。
ただし、相続放棄は、プラスの財産からマイナスの財産まですべての遺産について相続権利を手放す手続きですので、欲しい財産だけ相続して農地は手放すといったことはできません。慎重に検討したうえで相続放棄が適切であると判断した場合のみ、手続きを行うといいでしょう。
まとめ
親が営んできた農業を継ぐなど、農地としての使用予定があれば農地はとてもありがたい財産となるでしょう。しかし、農業を営むつもりがない場合、農地を相続してもどう活用すればいいかわからず困惑するかもしれません。
農地は、法律により用途制限を受けていますし、他の地目に転用したり売却したりする場合は農業委員会による許可も得なければなりません。これら手続きを正しく行うためには専門的な知識も求められますので、お困りの方はぜひ当社の無料相談をご利用ください。
当行政書士法人では、司法書士や税理士といった専門家と協力しながらトータルサポートを行っておりますので、安心して農地の相続をお任せいただけます。農地を相続すべきかどうか迷っている場合も、無料相談を活用していただければ幸いです。
