相続に伴い不動産を相続し、これを売却する場合、さまざまな税金が課税されることになります。相続手続きだけでも煩雑であるなか、どのような税金がどのようなタイミングでかかってくるか、知っておくだけでも落ち着いて手続きを進めることができるでしょう。
【この記事の要点】
- 不動産相続時と売却時にかかる税金の種類
- 不動産売却時に活用したい税の特例
- 「家なき子の特例」の概要
ここでは、相続時と不動産売却時にかかる税金・特例について説明していきます。特例については、知っておくだけで大きな節税に繋がりますので、内容や仕組みをよく理解しておくといいでしょう。
不動産相続時と売却時にかかる税金
被相続人から遺産を相続した場合、それが一定以上の評価額なら相続税が課税されます。特に不動産は評価額が高額になる傾向にありますので、相続税の課税基準を知っておくことをお勧めします。
また、相続した不動産を売却する際は、土地建物の名義変更時にかかる登録免許税や不動産売却時にかかる印紙税、売却で得た譲渡利益に対してかかる譲渡所得税についても覚えておきましょう。
相続税
相続税がいくらになるかは、被相続人の遺産全体の評価額や相続人の人数が影響しますので、特に不動産だけを取り上げて「相続税がいくらかかるか」という考え方はできません。
現金や預貯金、不動産などすべての遺産に対して課税される相続税の計算式は次のとおりです。
【基礎控除額】
以下の式で、課税対象額から控除される金額を計算します。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）＝基礎控除額
【課税対象額】
以下の式で、相続税の課税対象額を求めます。
遺産総額－基礎控除額＝課税対象額
次の条件を当てはめて計算してみましょう。
※遺産総額：5,000万円（預金1,000万円＋不動産評価額4,000万円）
※法定相続人：配偶者と子2人の計3人
※基礎控除額：3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円
預金と不動産を含む遺産総額が5,000万円で相続人が3人のとき、計算式から導き出される金額は「5,000万円－4,800万円＝200万円」であるため、相続税の総額は200万円となることがわかります。
登録免許税
不動産を相続したら、名義を自分の名前に変更しなければなりません。このとき、法務局に対して登録免許税を納めます。たとえば土地を相続した場合、土地の評価額に対して一定の税率を乗じて税額を求めます。通常、次の税率を採用します。
【相続の場合】
固定資産税評価額×0.4%
【遺贈・贈与の場合】
固定資産税評価額×2％
印紙税
相続した不動産を売却する際、契約書や領収書に印紙を貼付する必要があります。印紙の金額は契約金額によって変わり、正しい金額の印紙を購入し契約書や領収書に貼付することで納税したことになるのです。
令和9年3月31日までの取引分については軽減税率が適用されますので、契約金額に対して次の金額の印紙を貼付しなければなりません。印紙税の本則税率と軽減税率の両パターンについて確認しておきましょう。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超〜1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超〜5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
譲渡所得税
不動産の売却により手にした利益は譲渡所得といい、譲渡所得税の課税対象です（通常、譲渡所得税には所得税・復興特別所得税・住民税が含まれています）。譲渡所得は次の計算式で求めることができます。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
取得費とは
- 売却した不動産の購入代金・建築代金・改良費など
- 売却した不動産購入時に納めた登録免許税や印紙税、不動産取得税など
- 立退料
- 測量費
- 造成費 など
譲渡費用とは
- 不動産売却時に支払った仲介手数料
- 売主が負担した印紙税
- 土地売却のために取り壊した建物の取壊し費用
- 立退料 など
相続した不動産の売却時に使える税の特例
相続した不動産を売却する際、ケースに応じて税の特例を受けられる場合があります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続または遺贈によって取得した財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費として計算することができます。取得費が大きくなれば、その分、課税譲渡所得金額が小さくなりますので、節税に大きく役立つことが期待できるでしょう。
適用要件（※以下をすべて満たすこと）
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- 当該財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日から3年経過までの間に当該財産を譲渡していること
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
相続または遺贈により、被相続人が住んでいた家を得た場合、一定の要件を満たすことによって譲渡所得から3,000万円を控除することができます。特例の適用要件を確認していきましょう。
適用要件
特例の適用を受けるための要件は以下のとおりです。
- 相続開始から3年経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却した不動産について他の特例の適用を受けていないこと
- 売却相手が配偶者や親子など特別な関係にある者でないこと
※特例の適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間
家屋に関する条件
- 1981年5月31日以前に建てられた家屋であること
- 相続開始直前の時点で被相続人の1人暮らしであったこと
- 区分所有建物登記がなされていないこと
- 売却時点で一定の耐震基準を満たすものであること
- 相続から売却までの間に、事業・貸付・居住のいずれの用途にも用いられていないこと
小規模宅地等の評価減の特例
小規模宅地等の評価減の特例は、正式名称を「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」といいます。この特例を適用できると、被相続人が自宅あるいは事業、賃貸住宅として使用していた土地を相続する際に、一定の面積までの部分について相続税課税評価額を減額することができます。
特例適用可能な土地の種類
特例を適用できる土地の種類と面積、減額割合は以下のとおりです。なお、適用対象となる土地は、それぞれ「特定居住用宅地等（自宅の土地）」「特定事業用宅地等（店舗や工場などを営んでいた土地）」「貸付事業用宅地等（賃貸住宅や駐車場用の土地など）」に分けることができます。
| 利用区分 | 上限面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 （自宅の土地等） |
330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 （店舗や工場などを営んでいた土地） |
400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 （賃貸住宅や駐車場用の土地等） |
200㎡ | 50% |
特定居住用宅地等（自宅の土地等）と特定事業用宅地等（店舗や工場などを営んでいた土地）については、最大面積の範囲内に限り特例の併用が可能です。
特例適用のための人の要件（家なき子の特例）
小規模宅地等の特例は、被相続人と当該土地の相続人が同居していたことが要件になっています。しかし、別居親族が当該土地を相続する場合も特例を利用できる、いわゆる「家なき子の特例」扱いが認められている点にも注目しましょう。「家なき子の特例」を適用させるためには、次の要件を満たしていなければなりません。
【被相続人の要件】
- 配偶者がいないこと
- 相続放棄者を含む同居の相続人がいないこと
※被相続人が要介護認定を受け老人ホームなどに入居していた場合は適用の対象となります。
【不動産取得者の要件】
- 被相続人の親族であること
- 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者で日本国籍を有しない者ではないこと
- 相続開始時点で、相続開始前のどの時においても取得者が居住している家屋を所有していたことがないこと
- 相続開始時点から相続税申告期限までにわたり当該宅地を有していること
- 相続開始前3年以内に次の人物などが所有する家屋（被相続人の自宅を除く）に住んでいなかったこと
- 日本国内にある取得者
- 取得者の配偶者
- 取得者の三親等内の親族または特別な関係がある
まとめ
被相続人が住んでいた家や土地を相続した場合、これら不動産を活用する見通しがあればいいですが、そうでない場合は売却して換価し、法定相続割合に応じて譲渡利益を分けることも1つの選択肢になってくるでしょう。
不動産の相続は手続きが煩雑になりやすいことに加え、売却するとなるとさまざまな税金がかかることになりますので、あらかじめ専門家に相談しながら対応イメージを描いておくことも大切です。
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