遺産の中に土地が含まれているが、土地を相続した場合どのタイミングで売ればいいのか、迷う人は少なくないのではないでしょうか。適切な売却タイミングは、相続人や土地など背景事情によって大きく左右されるといえますので、自分にとっての目安を掴んでおくことが大切になりそうです。
【この記事の要点】
- 相続した土地を早く売った方がいいケース
- 相続した土地の売却を急がなくてもいいケース
- 売れない土地の特徴
- 土地が売れない場合は自治体か不動産会社に売却も
この記事では、相続した土地をすぐに売った方がいいケースと待つべきケース、手続きの流れやかかる税金などについて説明していきます。売却タイミングや土地の状態により税金面でのメリットが得られる場合は、控除なども積極的に活用していくといいでしょう。
相続した土地を早く売った方がいい場合
相続した土地を早めに売った方がいい場合について考えてみましょう。メリットが大きいと思われるケースを挙げていきます。
相続税の納税資金が不足している場合
相続税は、遺産の評価額が大きいほど税額も大きくなります。しかし、納税すべき金額を誰もが速やかに用意できるとは限りません。もし、納税資金が不足している場合は、できるだけ早く更地を売却して現金を作るようにするといいでしょう。
なお、相続税の納税期限は「被相続人の死亡（相続の開始）を知った日の翌日から10ヶ月以内」ですので、早めの行動が肝心です。
相続人が多く共有分割になる場合
遺言や遺産分割協議で土地を相続する人が決まらない限り、遺産の土地は相続人の共有状態となります。土地の売却や活用などを行う際、関与するすべての相続人による同意を得なければなりませんので、土地の扱いが難しくなってしまいかねません。特に、二次相続や三次相続が発生すると相続人の数もどんどん増えていくため、何人もの相続人が土地の持分を所有している状態となり、同意を得るにも大変な手間と時間を要することでしょう。
このような状況を回避するためには、まだ相続人の数が少ない一次相続の段階で土地を売却し、得た金銭を公平に相続することを検討するといいかもしれません。
税の特例を利用したい場合
相続や遺贈により土地を取得したとき、一定期間内に売却すると、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を受けることができます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
この特例を使うことで、相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。
特例利用の要件
- 相続または遺贈により土地を取得していること
- 相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却していること
※期限を過ぎると適用不可のため、売却時期の見極めが重要です。
特例の計算式
申告すべき譲渡所得は、売却金額から譲渡費用と取得費を差し引いた額ですが、この特例を利用することにより、取得費に相続税額の一部を加算することができるため、結果として節税が可能になる点は注目すべきでしょう。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用した場合の譲渡所得は、次の計算式によって求めることができます。
譲渡収入代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得
相続した土地の売却を急がなくてもいい場合
ケースにより、急いで土地を売却しなくても問題ない場合があります。
相続税が発生しないか十分な納税資金を有している場合
計算した結果、相続税が発生しない場合は、急いで土地を売却しなくてもいいと考えらえます。また、相続税が発生する場合でも、十分な納税資金を有しているのであれば、やはり売却を急ぐことはありません。せっかくの相続財産ですので、ゆっくり活用方法を検討していくのも選択肢の1つになります。
土地の相続がスムーズに完了する場合
遺言により特定の相続人が土地を相続する場合や、共有状態にある他の相続人との話し合いがスムーズに進められる場合などは、急いで土地を売却する必要はないでしょう。話し合いの結果、土地や他の財産を各相続人が単独所有として相続できれば、以後の土地活用も問題なく進めることができると考えられます。
相続した土地を売るための要件と手続きの流れ
相続した土地を売るためには、次の要件を満たしていることが必要です。また、土地売却までの基本的な流れについても整理していきましょう。
売却前に満たすべき要件
- 相続登記が完了していること
- 遺産分割協議が成立していること（共有の場合）
※相続登記をしないと売却はできません。
土地売却までの基本的な流れ
- 相続人調査・相続財産調査
- 遺産分割協議・協議書作成
- 相続登記（名義変更）
- 不動産会社へ査定依頼
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し
- 確定申告（譲渡所得がある場合）
相続した土地を売ったときにかかる税金
相続した土地を売却する場合、以下のような税金がかかります。あらかじめ理解しておき、慌てないように備えましょう。
譲渡所得税
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得税の計算式
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
- 所有期間5年超：長期譲渡（税率約20％）
- 5年以下：短期譲渡（税率約39％）
※相続した場合、被相続人の取得時期を引き継ぎます。
その他の税金・費用
- 登録免許税（相続登記）
- 印紙税（売買契約書）
- 仲介手数料
- 測量費用（必要な場合）
売れない土地の特徴
早く土地を売却したいと思っても、土地の条件が整っていなければすぐに買い手がつかない場合もあります。売れない土地にはどのような特徴があるか、どう対策すればいいか整理していきます。
土地の形状や環境などが悪い場合
相続した土地が以下に挙げるような条件に当てはまる場合、売却先が決まるまで時間を要するかもしれません。
- 道路に接していない
- 面積が小さすぎる
- 旗竿地など形状が好ましくない
- 周辺に嫌悪施設がある
- 共有名義不動産である
- 地中障害物がある など
このような土地については、条件を踏まえて適切な金額設定をすることが大切です。
土地の境界が曖昧な場合
土地の境界が曖昧なままだと、隣家とのトラブルの可能性を抱えてしまうかもしれません。このため境界が定まっていない土地は売りにくく、買主にとってもリスクとなってしまいます。少しでも売りやすくするには、測量会社に依頼して確定測量図を作成しておくことが大切です。
販売価格が相場に合っていない場合
売りに出している土地の価格が、周辺相場と照らし合わせても割高である場合、購入希望者は現れにくいといえます。需要と供給で相場価格は決まってくるので、不動産会社ともよく相談しながら適正価格を付けるようにしましょう。
土地が売れない場合の選択肢
売れない土地だからといって放置することはできませんので、自治体への売却も検討してみましょう。札幌市では「公有地拡大推進法に基づく土地買取」を行っており、市として必要であると判断した土地については購入してもらえる可能性が出てきます。
札幌市に有償で譲り渡そうとする場合
以下の条件を満たす土地が対象となります。
- 5,000㎡以上の市街化区域内の土地
- 200㎡以上の土地で、都市計画道路、都市計画公園、都市計画河川など都市計画施設の区域にかかるもの
- 200㎡以上の土地で、都市計画区域内の道路法の道路区域、都市公園法の公園予定区域、河川法の河川予定地などにかかるもの
札幌市に土地を買い取ってもらおうとする場合
以下の条件を満たす土地が対象となります。
- 200㎡以上の都市計画区域内の土地
不動産会社による買取を利用する場合
相場より価格は低くなる傾向がありますが、売れない土地を不動産会社に買い取ってもらえる可能性もあります。できるだけ早く土地を手放したい、多少安くてもいいから手元に金銭を残したいなど事情がある場合は、不動産会社に相談してみるのも1つの方法です。
まとめ
相続した土地を売るベストなタイミングは、土地の条件や相続人の意向、税金の種類や金額などによって変わってくることが考えられます。相続土地をできるだけ速やかに売却することで税の控除を受けた方がいいケースもあれば、じっくり時間をかけて高く土地を売った方がいいケースもあるからです。自分の場合はどのようなタイミングで売却するのが適切か、ご不安な方は専門家による助言を受けることも検討してみましょう。
相続により土地を得たときは、相続税評価額の確認や遺産分割協議書の作成、相続登記など、売却手続きの前段階で必要になる作業がいくつもあります。当行政書士事務所は相続全般の手続き代理を多数経験しており、また司法書士や税理士と協力して相続のトータルサポートを可能にしています。無料相談もご用意しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
