被相続人が住んでいた家とその敷地を、相続または遺贈により取得しこれを売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円の控除を受けることができます。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。同制度における売却は令和9年12月31日までの間に行わなければなりません。
【この記事の要点】
- 空き家の3,000万円控除特例を受けるための要件
- 被相続人の自宅が譲渡（売却）時点で耐震基準を満たしている場合の必要書類
- 被相続人の自宅を取り壊したあとに譲渡（売却）した場合の必要書類
- 譲渡（売却）時から譲渡日の翌年2月15日までの間に耐震リフォームを行ったり自宅建物を取り壊したりした場合の必要書類
- 確定申告時に必要となる書類の確認
この記事では、相続で取得した空き家の売却に係る「3,000万円控除特例」と手続きの必要書類について説明していきます。相続または遺贈で、空き家となった『被相続人が暮らした自宅建物』を取得するケースはよくありますので、特例を適用できそうか確認していくといいでしょう。
相続した空き家の売却に係る3,000万円控除特例
相続あるいは遺贈により、空き家となった『被相続人が暮らした家と敷地』を取得した場合、被相続人の死亡日から3年経過した日が属する年の12月31日までに譲渡（売却）すれば、譲渡利益に対し3,000万円の控除を適用することができます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡については、当該空き家を相続した相続人が3人以上のとき控除額は2,000万円となります。
「空き家の3,000万円控除」の適用要件
特例の適用を受けるためには、一定の要件を満たしていなければなりません。それぞれ確認していきましょう。
相続した空き家が「一人暮らしのものであったこと」
控除の対象となる空き家は、被相続人の死亡時点で1人暮らしであったものに限ります。
相続した空き家が「定められた日以前の建築物であること」
1人暮らしの被相続人の元自宅であり、昭和56年5月31日以前に建てられた建築物および敷地であることが条件です。区分所有建物ではないことが前提になります。
相続した空き家が「敷地のみまたは耐震リフォーム済みの建物であること」
空き家となった建物を取り壊し敷地のみとして譲渡（売買）するか、または耐震リフォームを施した建物を譲渡（売買）する必要があります。すでに耐震基準を満たしている建物である場合は、追加でリフォームを行うことなくそのまま譲渡（売買）しても特例が適用可能です。
他の相続建物について「空き家の3,000万円控除特例を利用していないこと」
同じ被相続人から相続した他の空き家について、当該特例を利用していないことが条件です。
相続した空き家の「買い主が親族以外の者であること」
空き家の買い主が、親子や配偶者など特別な関係者ではないことが求められます。
被相続人が老人ホーム入居者だった場合も適用対象
死亡時に自宅ではなく老人ホームなどに入居していたケースも該当します。ただし、老人ホームなどに入居している期間中、自宅を賃貸に出していなかったことが条件です。
相続した空き家の「譲渡価格が1億円を超えないこと」
空き家（被相続人の自宅建物および敷地）の譲渡価格（売却価格）が1億円以下であれば特例適用可能です。
空き家の3,000万円控除申請｜必要書類と手続き
特例の申請を行うには、対象空き家の状態によって必要書類を正しく揃えて提出しなければなりません。
各ケースにおける「空き家の3,000万円控除の必要書類」
被相続人が自宅で1人暮らししていた場合の特例申請書類について整理していきます。
【ケース１】被相続人の自宅が譲渡（売却）時点で耐震基準を満たしている場合
- 被相続人の住民票の除票の写し
- 相続人の住民票の写し
- 建物および敷地の登記事項証明書
- 自宅建物および敷地の売買契約書の写し
- 以下いずれかの書類
- 水道光熱費の領収書など使用中止日がわかるもの
- 「現況空き家」であると宅建業者が示した広告
- 空き家バンクへの登録など要件を満たすことがわかるその他の書類
【ケース２】被相続人の自宅を取り壊したあとに譲渡（売却）した場合
- 被相続人の住民票の除票の写し
- 相続人の住民票の写し
- 建物および敷地の登記事項証明書
- 自宅建物および敷地の売買契約書の写し
- 以下いずれかの書類
- 水道光熱費の領収書など使用中止日がわかるもの
- 「現況空き家」であると宅建業者が示した広告
- 空き家バンクへの登録など要件を満たすことがわかるその他の書類
- 自宅建物の閉鎖事項証明書
【ケース３】譲渡（売却）時から譲渡日の翌年2月15日までの間に耐震リフォームを行ったり自宅建物を取り壊したりした場合
- 被相続人の住民票の除票の写し
- 相続人の住民票の写し
- 建物および敷地の登記事項証明書
- 自宅建物および敷地の売買契約書の写し
- 耐震リフォームを行った場合は「工事請負契約書のコピー及び工事費用の請求書や領収書等」自宅を取り壊した場合は「自宅建物の閉鎖事項証明書」
空き家の3,000万円控除の申請書類は確定申告時に提出
特例利用のための申請書類を揃えたら、確定申告書に添付して管轄の税務署に提出しましょう。申告時には、以下の書類に加え、上記各ケースで必要とされる書類を添付します。
- 確定申告書
- 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（建物を譲渡する場合）
- その他各ケースで必要とされる書類
すでに述べた通り、特例利用のための要件は細かく設定されており、それぞれのケースによって提出すべき書類も変わってきます。譲渡所得の金額計算明細書など難しい書類も含まれていますので、間違いなく特例適用を受けるためにも専門家に依頼することをお勧めします。
税務署で否認されるケースとは｜空き家の3,000万円控除特例
空き家の3,000万円控除特例は、要件を満たしているつもりでも、証明資料や説明が不十分だと税務署から否認されることがあります。実務では、書類の揃え方や事実関係の説明不足が原因となるケースが多く、特に次のポイントには注意が必要です。
空き家期間の証明資料が不足している
被相続人の死亡後から売却まで、実際に空き家であったことを客観的に示す資料が不足すると否認されやすくなります。水道・電気の停止記録や空き家広告など、使用実態を裏付ける証拠の提出が重要です。
耐震基準の証明が不十分である
耐震基準を満たしているとして建物付きで売却する場合、耐震基準適合証明書などの正式な書類が必要です。自己判断や簡易な説明だけでは足りず、証明書の不備があると特例適用が否認される可能性があります。
老人ホーム入居と自宅未使用の因果関係が曖昧である
被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、その間に自宅を使用・賃貸していないことを明確に示す必要があります。入居理由や期間、自宅の管理状況を説明できないと否認されやすくなります。
親族間売買と判断される取引内容である
買主が親族でなくても、実質的に親族への名義移転と判断される取引は特例対象外となります。売買価格が著しく低い、資金の出所が不自然などの場合、親族間売買とみなされるリスクがあります。
まとめ
空き家の譲渡所得3000万円特別控除は、被相続人が居住していた自宅やその敷地が「空き家」として放置されることを抑制するために設けられたものです。自宅建物が耐震リフォーム済みか取り壊して更地にした状態であれば、売却しても買い手がつきやすいため、当該特例は空き家問題の解決の一端を担う制度になるといえるでしょう。相続開始に伴い、空き家となった被相続人の自宅を取得した場合は、この特例の利用を積極的に検討するといいかもしれません。
ただし、要件がやや複雑であり、必要書類の収集にも時間を要することが想定されます。さらに確定申告時には譲渡所得の金額明細書も作成しなければなりません。自分だけでなんとか手続きしようと思っても、法律や税に関する難しい言葉遣いや金額計算方法は大きなハードルとなってしまう可能性があります。
当行政書士事務所は相続全般について非常に経験豊富であり、司法書士や税理士と協力しながらトータルサポートを提供することが可能です。相続で空き家を取得し、これを売却することにより税の特例を受けたいという場合は、ぜひ無料相談をご利用ください。
