相続登記が未登記のまま放置されている不動産は、相続登記義務化により、過去の相続であっても対応が必要になりました。未登記の土地や建物については、相続登記・相続人申告登記・表題登記のいずれが必要かを正しく判断し、期限内に手続きを行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
本記事では、義務化された相続登記の基本ルールから未登記建物の具体的対処法まで、実務目線でわかりやすく解説します。
相続登記義務化と「未登記不動産」の基本ルール
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生し、未登記のまま放置されている不動産にも適用されます。名義が被相続人のままになっている不動産は、法改正後も放置が許されなくなりました。
相続登記は「相続を知った日から3年以内」
相続により不動産を取得した相続人は、相続の開始と取得を知った日から3年以内に、相続登記を行う義務があります。正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性がある点に注意が必要です。
相続登記が未登記になりやすい典型的なケース
相続した不動産が未登記だった、というケースがときおり見られます。典型的なケースを挙げてみましょう。
遺産分割協議がまとまらない場合
相続人間の意見対立や連絡不能により、不動産の取得者が決まらず、登記が進まないケースは少なくありません。協議未了でも何らかの対応が求められます。
相続人が多数に及ぶ場合
兄弟姉妹や甥姪まで相続人が広がると、戸籍収集や合意形成に時間がかかり、結果として未登記のまま放置されやすくなります。
相続人申告登記｜「未登記」回避のための救済制度
相続人申告登記は、遺産分割が未了でも、自分が相続人であることを法務局に申告することで、登記義務を一時的に果たしたとみなされる制度です。
申告する主な内容
- 被相続人が死亡し、相続が開始した事実
- 申告者が法定相続人であること
注意点
相続人申告登記はあくまで暫定措置であり、最終的には遺産分割協議を行い、正式な相続登記を行う必要があります。
過去の相続も「未登記」のままでは許されない理由
相続登記義務化は、次のいずれのケースにも適用されます。
義務化後に相続が発生した場合
通常どおり、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。
義務化前に相続が発生していた場合
これまで未登記だった不動産も、2024年4月1日を起点として3年以内に登記または相続人申告登記を行う必要があります。
二次相続が発生している未登記不動産のリスク
一次相続と二次相続を同時に処理する必要が生じ、登記・協議・書類収集の難易度が一気に高まります。また、将来的に権利が子や孫へ分散し、遺産分割協議の成立が極めて困難になるケースも少なくありません。
未登記建物は「相続登記」ではなく表題登記が必要
未登記建物とは、本来行うべき登記がされておらず、登記簿の表題部自体が存在しない建物を指します。相続時の財産調査で初めて発覚することも多いです。
表題登記が必要な理由
不動産登記法第47条により、未登記建物の所有権を取得した場合、1か月以内に表題登記を申請する義務があります。
相続した未登記建物の正しい流れ
- 建物の表題登記を申請
- 表題登記完了後、所有権保存登記を申請
※いきなり相続登記はできません。
未登記のまま放置することで生じる深刻な問題
未登記のまま相続した不動産を放置すると、次のような問題が生じる可能性があります。
相続人との連絡が取れなくなる
時間の経過により所在不明者が増え、協議自体が不可能になることがあります。
未登記不動産の相続人が認知症などで手続きが困難になる
成年後見制度が必要となり、費用・時間・手続きがさらに増加します。
まとめ
相続登記が未登記のまま放置されている不動産は、相続登記義務化により確実に対応が求められる時代になりました。土地・建物の状態によって、相続登記・相続人申告登記・表題登記のいずれが必要かは異なります。
未登記の不動産がある場合は、将来の負担を最小限に抑えるためにも、早い段階で専門家に相談し、適切な手続きを進めることが重要です。
