相続登記の義務化に関する法改正は2024年4月1日に施行されたため、相続で不動産を取得した人は「相続を知った日から3年以内」に名義変更を行う必要があります。
この義務は、これから発生する相続だけでなく、過去に相続して登記をしていない不動産にも適用され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。早めの確認と対応が重要です。
2024年相続登記の義務化とは
相続登記とは、被相続人名義の土地・建物を、相続人名義に変更する手続きです。従来の相続登記は任意でしたが、2024年4月1日をもって義務化されました。義務化された理由は以下の通りです。
相続登記未了の不動産が増加したため
相続が発生しても名義変更が行われないまま放置される不動産が増え、売却や活用ができない土地・建物が全国的に蓄積してきました。
所有者不明土地の拡大が進んだため
相続登記をしないまま次の相続が起きると権利関係が複雑化し、最終的に誰が所有者かわからない土地が増加する要因となっています。結果として、所有者不明土地が増え続けてしまいました。
空き家・管理不全土地による社会問題が深刻化したため
管理されない空き家や荒れた土地は、倒壊や景観悪化、防犯面の不安を招き、近隣住民や自治体に深刻な負担を与え、社会的な問題として深刻化しました。
これらを解消するため、相続登記を法律上の義務とし、早期の名義確定を促す制度に改められたのです。
相続登記が必要になるケース
次のような場合には、相続登記が必要（義務）となります。
不動産を相続した場合
相続財産に土地や建物が含まれる場合、取得した相続人は相続登記を行う義務があります。
相続した不動産を売却・担保に出す場合
名義が被相続人のままでは、売却や金融機関からの融資はできません。実務上も、相続登記は不可欠です。
【3年ルール】相続登記の期限はいつまで？
相続登記の期限は「不動産を相続したことを知った日から3年以内」と定められています。
過去に相続した不動産も対象
2024年4月1日時点で、すでに相続して名義変更していない不動産についても義務化の対象となっています。2024年4月1日時点で相続登記していない不動産は、3年以内（2027年3月31日まで）に登記を行う必要があることになります。
【罰則・過料】相続登記をしないとどうなる？
正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料が科される主な要件としては、「相続を知ってから3年以内に登記していない場合」「正当な理由がないのに登記していない場合」などを挙げることができます。
「正当な理由」が認められるケースとは
次のような事情がある場合、過料が科されない可能性があります。
- 遺産分割協議が長期化している
- 相続人の一部が行方不明・連絡不能
- 他の相続人が協議に応じない
ただし、自己判断は危険です。正当な理由に該当するかは、専門家に確認することをおすすめします。
過料が科されるまでの流れ
相続登記をしなかったからといって、直ちに過料が科されるわけではありません。実際には、一定の確認・手続きを経たうえで過料判断が行われます。ここでは、過料が科されるまでの一般的な流れを解説します。
① 相続登記の未了状態が把握される
相続登記義務化により、法務局は登記簿上から「相続が発生しているのに登記がされていない不動産」を把握できるようになっています。たとえば、登記名義人が死亡している、相続登記・相続人申告登記がされていない、といった状態が調査対象となります。
② 法務局による履行確認・催告の可能性がある
期限を過ぎても登記が行われていない場合、法務局から登記義務の履行を促す連絡（催告）が行われることがあります。この段階では、いきなり罰則が科されるわけではなく、登記や相続人申告登記を行う猶予が与えられる、という位置づけです。
③ 正当な理由の有無が確認される
登記が行われていない理由について、「正当な理由」があるかどうかが重要な判断ポイントになります。たとえば、
- 遺産分割協議が長期化している
- 相続人の一部が行方不明で協議が進まない
- 訴訟・調停中で登記ができない
といった事情があれば、過料が見送られる可能性があります。
④ それでも登記等がされない場合は裁判所へ通知がいく
催告後も、「相続登記・相続人申告登記・正当な理由の存在」のいずれも確認できず、またその状態が続いた場合、法務局から過料事件として家庭裁判所（または簡易裁判所）に通知されます。
⑤ 裁判所による過料の判断が行われる
裁判所では、次の点を総合的に考慮して判断が行われます。
- 登記義務違反があるか
- 正当な理由が存在するか
- 当事者の対応状況（放置・無視など）
その結果、10万円以下の過料が科されるかどうかが決定されます。
⑥ 過料が決定し納付が求められる
過料が決定すると裁判所から通知が届き、指定された方法で過料を納付することになります。なお、過料は刑事罰ではありませんが、行政制裁としての金銭負担・登記義務違反の事実が残るという点で、決して軽視できません。
所有者不明土地を防ぐために相続登記を
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、
- 相続人が増える
- 権利関係が複雑化する
- 売却・活用が困難になる
といった悪循環に陥ります。相続登記の義務化は、こうした所有者不明土地を未然に防ぐための制度でもあります。
相続登記しないまま相続人が増えるケース
相続登記をしないまま次の相続が起きると、前回の相続人に加えて新たな相続人が発生し、関係者の人数が一気に増えてしまいます。
権利関係が複雑化するケース
登記上の名義と実際の相続状況が一致しない状態が続くため、誰がどの持分を有しているのか分かりにくくなり、整理に多大な労力を要します。
売却・活用が困難になるケース
相続人全員の同意が得られないと売却や賃貸ができず、結果として不動産が放置され、経済的価値を活かせない状態に陥ります。
まとめ
相続登記の義務化は、不動産を相続するすべての人に関係する重要な制度です。相続登記を後回しにすると、将来さらに大きな負担になります。
不動産を相続した、または過去に相続したまま登記していない場合は、早めに司法書士・行政書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
