不動産の持分は単独でも売却は可能ですが、実際には買い手がつきにくく、共有者全員での売却や分筆の方が現実的です。共有名義のまま放置するとトラブルの原因にもなるため、早めの整理が重要です。
共有名義と持分とは何か
ここでは土地を例に考えてみましょう。土地には「所有権」があり、その中でも自分が持つ割合を「持分」といいます。1つの不動産を複数人で所有する形を共有名義といい、法律上も認められています。
たとえば、相続で1つの土地を兄弟4人で取得した場合、それぞれが4分の1ずつの持分を持つことになります。
現金と不動産の相続の大きな違い
現金であれば、1,000万円の相続財産を4人で分ければ1人250万円ずつと明確に分けられます。
しかし、不動産の場合は物理的に分けることが難しく、共有状態のまま相続されるケースが多いという特徴があります。この共有状態が、後々のトラブルの原因になりやすいのです。
土地そのものを売却するには全員の同意が必要
共有名義の土地全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。たとえ持分が半分以上あっても、1人だけの判断で土地全体を売ることはできません。このため、共有者の意見がまとまらないと、売却は事実上ストップしてしまいます。
自分の「持分だけ」を売却することは可能か
自分の持分だけを第三者に売却することは可能です。持分は自分の財産であるため、他の共有者の同意は法的に必要ありません。
しかし現実問題として、
- 他人と共有になる土地を買いたい人は少ない
- 担保価値が低い
- 利用も自由にできない
といった理由から、市場価値はかなり低くなるのが実情です。そのため、持分のみの売却は「最終手段」と位置づけたほうがよいでしょう。
分筆して売却する方法
共有名義の土地を分筆して単独所有にする方法があります。分筆とは、1つの土地に境界線を引いて複数の土地に分けることをいいます。分筆は有効な手段ですが、専門家の事前調査が不可欠である点に注意しましょう。
分筆のメリット
- 各自が単独所有になる
- 自由に売却できる
- 共有トラブルが解消される
分筆の注意点
- 境界の引き方で土地の価値に差が出る
- 地形や接道条件によっては分筆できない
- 測量費用・登記費用がかかる
土地を売却して持分割合で分ける方法
共有者全員が合意できる場合は、土地をまとめて売却するか、売却代金を持分割合で分配する方法が、最もトラブルが少なく現実的な解決策になります。
この方法であれば、換金性が高く公平性を保つことができ、将来的な紛争を防げるという大きなメリットがあります。
持分売却にかかる税金にも注意
持分を売却した場合でも、売却による利益が出れば譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。
- 相続で取得した不動産の売却
- 取得費が不明な場合は概算取得費5％
- 3,000万円特別控除の対象外になることもあり注意
税務面については必ず税理士へ事前相談することをおすすめします。
相続前からの生前対策も重要
共有名義は将来トラブルに発展しやすいため、相続させる側が生前に対策を取っておくことが最も有効です。
相続財産となる不動産を生前に売却して現金化したり特定の相続人へ単独相続したり、代償分割を前提に遺言書を作成するといった方法で、相続後の争いを回避するための工夫をしてみましょう。
まとめ
不動産の持分は単独でも売却可能ですが、現実には買い手がつきにくく、大きく値下がりするケースがほとんどです。最も円満なのは共有者全員で売却して分配する方法であり、分筆も状況次第では有効です。共有トラブルを防ぐためにも、相続前からの生前対策や、専門家への早期相談が極めて重要です。
