相続財産が不動産しかない場合、原則は「共有・代償・換価」の3択で分けることになり、どの方法を選ぶかで将来のトラブルや税負担が大きく変わります。安易な共有は将来の紛争リスクを高くすることから、実務上は代償分割または換価分割が現実的な選択になるケースが多いです。
相続財産が「不動産しかない」場合の最大の課題
被相続人が亡くなると相続が開始します。預貯金などの現金があれば公平に分けやすいですが、不動産しかない相続では「公平に分けられない」ことが最大の問題点です。
典型的な悩みは次のとおりです。
- 自宅しかないため分割できない
- 住んでいる相続人がいる
- 売却したくない人と売却したい人が対立する
- 現金がなく代償金が払えない
これらが遺産分割トラブルの最多パターンです。
遺言書がない場合の相続分の基本
遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続分に従って分けるのが原則です。
例：
- 配偶者＋子2人 → 配偶者1/2、子1/4ずつ
- 子3人のみ → 各1/3ずつ
しかし、不動産は「割合」で機械的に割れないため、遺産分割協議で現実的な分け方を決める必要があります。
不動産を分ける3つの方法
不動産を分割する方法として、次の３つのやり方が知られています。
①共有分割
不動産を相続人全員の共有名義にする方法です。ただし、共有名義にする方法は、一時しのぎにはなりますが将来トラブルになりやすいため要注意です。
メリット
- 現金がなくても分割できる
- 話し合いがまとまれば最も簡単
デメリット
- 売却・賃貸・建替えは全員の同意が必須
- 相続が次世代に進むと権利関係がさらに複雑化
- 共有者の1人が死亡・行方不明・認知症になると処分不能
② 代償分割
不動産を特定の相続人が相続し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。預貯金・ローン・保険金などを活用して実現するケースが多い方法です。
メリット
- 不動産を売らずに済む
- 権利関係が単純でトラブルが起きにくい
デメリット
- 代償金を一括で用意できないと成立しない
- 代償金の算定で揉めやすい（時価・路線価など）
③ 換価分割
不動産を売却して、その売却代金を相続人で分配します。実務では最もトラブルが少ない分割方法とされています。
メリット
- 最も公平でわかりやすい
- 将来の共有トラブルが一切残らない
デメリット
- 相続人全員の同意が必要
- 売却まで時間がかかる
- 譲渡所得税がかかる場合あり
不動産の相続登記は義務
不動産の相続登記は、相続で取得した不動産の名義を変更する手続きで、2024年4月から3年以内の申請が義務化されています。未登記のまま放置すると過料の対象となるため、早めの対応が重要です。
不動産を相続したら相続税納税の準備を
不動産しかない相続では、相続税の納税で大きな苦労をするケースが散見されます。相続税は現金で支払う必要がありますし、納税資金が用意できず不動産を売らざるを得ないケースも多発しているからです。
不動産を相続したが相続税が払えない場合、早めに税理士へ相談し、物納・延納の選択肢も検討してみるといいでしょう。
まとめ
続財産が不動産のみの場合、分割方法として「共有分割」「代償分割」「換価分割」の3つが考えられます。
共有は持分管理や売却時の同意などでトラブルになりやすい点がデメリットです。代償分割は不動産を相続したい人が他の相続人へ金銭で精算しますが、代償金の確保が課題となることがあります。換価分割は不動産を売却して現金を分ける最もシンプルな方法ですが、全員の同意が必要です。
不動産相続は、早めに専門家（行政書士・司法書士・税理士）に相談するなど、失敗を防ぐための行動をとることをお勧めします。
