遺産の中に不動産が含まれている場合、通常は遺産分割協議によって誰が不動産を相続するか決定します。しかし、相続税分の資金が不足している場合など、遺産分割を行う前に不動産を売却したいと考えるケースもあるでしょう。そもそも遺産分割協議より前の段階で、相続財産である不動産を売却することは可能なのでしょうか。
【この記事の要点】
- 遺産分割前の不動産売却の可否
- 遺産分割前に不動産を売却する流れ
- 相続した建物（空き家）に関する税の特例
この記事では、遺産分割前に不動産売却が可能なのか説明していきます。相続登記を含む売却の流れや利用できる税の特例など、大切なポイントを押さえていきましょう。
遺産分割前でも不動産を売却することはできる
結論からいえば、遺産分割前でも遺産の不動産を売却することは可能です。遺産分割協議がまとまるまでの間、当該不動産は全相続人の共有財産として扱われることから、全相続人による同意があれば不動産を売却することもできるという考え方になります。
では、どのようなケースにおいて「相続した不動産」の売却が必要になるのでしょうか。
相続した不動産の活用予定がない
相続人の状況や考えの方向性によっては、不動産を相続しても活用の見込みがないという場合もあります。具体的には次のようなケースが該当してくるでしょう。
- 自分が唯一の相続人であり不動産活用の手間を採るよりも換価した方がいいと考えるケース
- 仮に不動産を相続しても不動産が遠方にあるため維持管理が大変なケース など
不動産を所有するということは、その維持管理に手間や出費がかかるということでもあります。自分で住む・賃貸物件にする・駐車場にするなどの活用が現実的ではない場合、経費をかけて不動産を持つより売却した方がいいと考えても不思議ではありません。
換価分割したうえで相続したい
相続人が複数いる場合、不動産を分け合って相続することはとても難しいといえます。法定相続割合に応じて持分を相続することもできますが、1つの不動産について複数の相続人が共有することになるため、維持管理していくだけでも大変な手間と労力がかかると想定されます。
たとえば、不動産を賃貸物件として活用したい相続人がいたとしても、他の相続人がこれに反対すれば土地活用は叶いません。また土地建物の状態を保つためには手入れや掃除、固定資産税の納税などが欠かせませんが、これらを複数の相続人でスムーズに分担・実行するのも簡単なことではないのです。
そこで、不動産を売却して得た金銭を分け合う「換価分割」を採用したいというケースも出てきます。金銭であれば法定相続割合に応じてきちんと分け合うことができますので、不動産売却を選択するケースは決して少なくないといえるでしょう。
遺産分割前に不動産売却を行うための流れ
遺産分割前に不動産を売却するためには、当該不動産の名義をいったん書き換えなければなりません。この作業を相続登記といいます。相続登記を行い所有者を明らかにしてから、ようやく売却手続きに進むことができるのです。
相続登記
被相続人名義だった不動産の所有権は、相続開始により相続人に移ります。誰が不動産を相続するか決まっていない場合、当該不動産は相続人全員による共有財産となることから、相続登記もすべての相続人により行われる必要が出てきます。
なお、相続登記は一般的に「すべての相続人の共有名義」とすることが多いですが、すべての相続人が同意したときは代表者が単独で登記申請することが認められています。
ただし、1人で行うことができるのは申請作業であって、当該不動産が共有財産であることには変わりありません。したがって、単独申請時にはすべての相続人の持ち分を登記する必要が出てきます。
単独申請のメリット
相続登記は管轄の法務局に申請しますので、最寄りに住まう相続人が代表者として単独申請すれば、手続きがスムーズ化することが期待されます。この場合、自分の持分だけではなくすべての相続人の持ち分を代表して登記申請する点に注意しましょう。
単独申請のデメリット
すべての相続人を代表して相続登記を行う単独申請にはデメリットもあります。相続登記の際にかかる登録免許税は単独申請を行った代表者が負担しなければなりません。不公平が生じないよう、あらかじめすべての相続人からお金を集めておくなどの対処が必要になってくるでしょう。
不動産会社への売却手続き依頼
不動産を売却するときは不動産会社に依頼することが一般的です。不動産会社と媒介契約を結び、不動産の広告から売買契約の締結、物件の引き渡しまで進めていきます。
遺産分割前であれば共有名義で相続登記していることが想定されるため、不動産会社との媒介契約ではすべての相続人が署名捺印する必要があります。単独名義で手続きを行う場合は、代表者が署名捺印すれば大丈夫です。
遺産分割協議に基づき代金を分配
不動産を売却しその代金（譲渡利益）を手にしたら、他の相続財産を含めた全遺産について遺産分割協議を行います。法定相続割合を参考に話し合い、不公平や遺留分などが生じないよう注意しながら、譲渡利益についても正しく分配していきましょう。
確定申告で譲渡所得の申告
不動産を売却し譲渡所得を得た場合、譲渡所得税が課税されることになります。不動産を売却（譲渡）した翌年に確定申告を行い、譲渡所得を忘れず申告し納税しましょう。
相続した建物（空き家）を売却したときの特例
被相続人が住んでいた自宅が空き家になり、これを相続したときは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けることができます。
相続または遺贈によって被相続人の自宅建物または敷地などを売却した場合、その譲渡所得から最高3,000万円を控除することができる税の特例です。ただし、この特例が使えるのは令和9年12月31日までの売却分であり、また一定の要件を満たしていなければなりません。
※相続人の人数が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円までとなります。
特例適用の要件
相続財産である空き家売却で最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けるには、次に挙げる要件を満たしている必要があります。
相続または遺贈による取得
不動産を売却した人物が、相続または遺贈により被相続人が住んでいた土地建物を取得したこと
売却の条件
以下いずれかに該当する売却であること
- 相続時点から譲渡時点までの間に、誰も住んでおらず事業用に使用されていいない耐震リフォームされた建物、あるいは事業用に使用されていない土地を売却すること
- 被相続人の自宅を取り壊すなどしたあとにその敷地を売却すること
- 相続時点から譲渡時点までの間に、事業用・貸付の用・居住用に使用されていないこと など
売却の期限
相続開始の日から3年経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
売却代金
売却代金が1億円以下であること
特例の併用不可
売却した土地建物について、他の特例と併用していないこと
※取得費の特例・収容等の場合の特例控除など
売却相手との関係性
特別な関係にある人物（親子や夫婦など）に対する売却ではないこと
このほかにも、「被相続人が当該自宅に1人暮らししていたこと」「昭和56年 5月31日以前に建てられた建物であること」など、種々の要件があります。詳しくは国税庁ホームページをよく確認してみましょう。
相続をきっかけとする空き家の増加は社会問題化しています。特に、所有者が明確でない不動産を原因とする環境問題・治安問題は深刻化することも多く、自治体の対応にも限界があるといえるでしょう。このような問題を解決する1つの策として、相続登記を義務化したり税の特例を設けたりしているのです。
税の特例を利用することで節税対策にも繋がりますから、空き家をそのままにしないためにも、相続時点でしっかりと相続登記を行い売却など然るべき対処を行うことが求められます。
まとめ
「空き家特例」では最高3,000万円までの控除を受けることができるようになっています。要件の確認や正しい活用方法、また相続全般の手続きの流れのなかで「いつ・どのように」対応すべきかなど、できるだけ専門家に相談しながら不動産売却を進めるといいでしょう。
当行政事務所では、行政書士を窓口として、司法書士や税理士との協力による相続のトータルサポートを提供しています。遺産分割前の不動産売却の可否や手続きの流れ、税の特例の利用にいたるまで一貫してお手伝いさせていただきますので、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。
