被相続人名義の家や土地が遺産に含まれていた場合、相続の開始に伴いいずれかの相続人がこれら不動産を引き継ぐことになります。しかし、「家や土地を相続する」という手続きはあまり馴染みのないものであることから、相続した自宅の売却の流れや活用できる税の特例など詳しいことがわからず不安に思う人は少なくありません。
【この記事の要点】
- 不動産売却の一般的な流れ
- 不動産媒介の3つの形
- 行政書士法人ドラゴンオフィスによる「相続不動産売却サポート」の内容
- 相続した家の売却でかかる税金とは
- 積極的に活用したい「3,000万円の税の控除特例」とは
この記事では、相続した自宅を売却する流れや活用できる税の特例について説明していきます。当行政書士事務所としてどのようなサポートが可能かも解説していきますので、ぜひご参考としてください。
不動産売却の流れと相続に伴う手続き
家や土地といった不動産を売却する場合、一般的には以下のような流れを辿って手続きを進めます。
不動産売却の一般的な流れ
不動産を売却するにあたり、一般的にはどのような手続きを行っていくか全体像を把握しておきましょう。
不動産の相場を調べる
所有する不動産の条件と似た物件が過去にいくらで売買されていたか、周辺地域における相場を調べておきましょう。国土交通省が提供する土地総合情報システムや、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構によるレインズ・マーケット・インフォメーションを利用すれば、自分でも過去の不動産取引価格や不動産売買事例を確認することが可能です。
自分でリサーチする時間がなかったり難しさを感じたりする場合は、複数の不動産会社から見積もりを取って比較してみるのもいいでしょう。
不動産媒介契約を結ぶ
不動産売買を行う際、不動産会社に媒介してもらって手続きを進めることが一般的です。媒介には3つの種類がありますので、大まかな違いを理解しておきましょう。
【一般媒介契約】
- 自己発見取引：可
- 複数社との媒介契約：可
- 不動産会社からの報告ペース：任意
【専任媒介契約】
- 自己発見取引：可
- 複数社との媒介契約：不可（1社に限る）
- 不動産会社からの報告ペース：2週間に1回以上
【専属専任媒介契約】
- 自己発見取引：不可
- 複数社との媒介契約：不可（1社に限る）
- 不動産会社からの報告ペース：1週間に1回以上
不動産の売り出しを行う
不動産を介して（または自分自身で）不動産の販売活動を行い買主を探します。買主が見つかったら売買契約を締結します。すぐに買主が現れることもありますが、数ヶ月を要することもあるので、ある程度の時間的猶予をもって販売活動を進めましょう。
売買契約の締結・決済・引き渡しを行う
不動産売買契約を締結したら、決済を待って不動産の引き渡しを行います。
売買の翌年に確定申告を行う
不動産を売却して得た譲渡所得は所得税の課税対象となるため、確定申告の際にきちんと手続きを行う必要があります。
相続で取得した不動産は相続登記が必要
不動産売却の一般的な流れについて説明しましたが、相続により不動産を取得した場合は被相続人名義のままでは売却できません。相続手続きとして遺産分割協議や相続登記を行わなければならないため、行政書士や司法書士など専門家によるサポートを必要とすることが多いといえます。
当行政書士事務所による相続不動産売却サポート
当行政書士事務所は相続全般について取り扱いがありますが、相続不動産に特化したサポートプランもご用意しております。
プラン内容
遺言により相続した不動産の売却にあたり全面的なバックアップを行います。
- 不動産仲介業者のご紹介および選定のお手伝い
- 仲介業者に対する必要な情報提供
- 家屋取り壊しが必要な場合の解体業者のご紹介および選定のお手伝い
- 売買手続き完了後の税金申告について税理士をご紹介
ご依頼者様が不動産業者を選定することも可能です。また、相続土地の分泌や合筆、地目変更など不動産登記簿の表示登記変更が求められる場合は、ご依頼者様にあらかじめご了解いただいたうえで土地家屋調査士をご紹介する場合もあります。
お見積りや報酬については、ぜひお気軽にお問い合わせください。ただし、対応する不動産は、原則として札幌市または札幌市近郊に所在するものとさせていただきます。
相続した家の売却でかかる税金
相続した家を売却する場合、以下の税金が課税されることになります。
印紙税
家の売買に際し、売買契約書を作成します。このとき、売却金額に応じて印紙税を納める必要があり、税額分の印紙を購入して契約書に貼付しなければなりません。
国税庁ホームページによれば、租税特別措置法により令和9年3月31日までの間に作成される契約書（記載金額が10万円を超える）について、印紙税の軽減措置が講じられるとしています。契約金額別の本則税率と軽減税率は以下のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超〜1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超〜5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、住民税と所得税（復興特別所得税を含む）を合わせたもので、不動産売却に伴い発生した譲渡所得に対し、一定の割合を乗じて税額を算出します。以下の計算式を用いて譲渡所得を求め、これに税率をかけることで金額を求めます。
【計算式】
不動産売却で得た金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
※取得費：当該不動産を取得した際の購入代金とその維持管理費用を指します。
※譲渡費用：売却時に支払った仲介手数料や印紙税などを指します。
【税率】
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下） |
長期譲渡所得 （所有期間5年超） |
|
|---|---|---|
| 所得税 | 30% | 15% |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.32% |
| 住民税 | 9% | 5% |
相続した家の売却時に利用できる税の控除
相続した家を売却する際に利用できる税の控除として、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を挙げることができます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人が1人暮らししていた自宅が本人死亡により空き家になり、相続人がこれを相続した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」による控除を受けられる可能性があります。対象となる家は以下すべての条件を満たしていなければなりません。
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
- 区分所有建物登記がされていない家であること
- 相続開始直前の時点で被相続人による1人暮らしの家であったこと
※被相続人が老人ホームなどに入居していたために自宅に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たすことにより対象家屋として見なされます。
要件を満たす家を令和9年12月31日までの間に売却した場合、その譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。ただし、当該家屋の相続人の数が3人以上である場合、控除額は最高2,000万円までとなります。
まとめ
相続に伴う不動産売却で行政書士が対応できる業務は以下のとおりです。
- 遺言書の作成
- 遺産分割協議書の作成
- 相続人調査
- 財産調査
- 遺産目録作成
- 相続関係図作成 など
不動産業者や解体業者、遺品整理業者や土地家屋調査士の選定や手配など、煩雑な手続きを全面的にサポートすることもできます。この他にも、不動産の相続登記については司法書士、相続税を納める必要がある場合は税理士の力も必要になってきますが、状況に応じて各分野の専門家と協力し手続きを進めることで各種手続きのスムーズ化を実現しています。相続手続きだけでなく不動産売却手続きから売却代金の分配までワンストップでのお手伝いが可能なのです。
大切なご家族を失った悲しみのなか、自宅不動産の売却を含む相続手続きに取り組まなければならないのは大変なご負担であるとお察し申し上げます。このようなときこそ、専門家の力を借りて課題をクリアしていきましょう。無料相談もご用意しておりますので、ぜひお問い合わせください。
