相続財産のなかに不動産が含まれていた場合、相続人の間で不動産の権利を分けるか、売却して得た代金を分ける形を採ることになります。
不動産を相続する際に注意すべき点とは
不動産をそのまま相続するか売却して現金に換えるか、方法の如何を問わず、次のことに注意する必要があります。
相続登記（罰則あり）
日本における相続財産のうち大半を占めるのが自宅不動産であると言われていますが、不動産の相続方法は決して簡単ではなく、自分で本を買って読んでみても、法律が絡むため内容が難しく理解しきれないのが実情です。「相続登記」という言葉は知っていても何をどうすればいいかわからず、適切に対処できないまま時間だけが経過してしまうことも少なくありませんでした。
しかし、令和6年（2024年）4月1日をもって、相続登記を3年以内に行わなければ10万円以下の過料に科せられることになりました。もちろん、令和6年（2024年）4月以前の不動産にも適用されますので、他人事ではいられません。
他界した親名義の自宅不動産に住み続ける場合も、売却して金銭に換える場合も、必ず相続登記の手続きが求められますので、決して後回しにせず速やかに対応することがとても重要です。
相続時の住宅ローン
住宅購入時に被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していた場合は、契約者である被相続人の死亡により住宅ローン残債の返済が不要になります。
しかし、もし団体信用生命保険に加入せず自宅不動産を購入していた場合、返済免除の措置は受けられませんので、被相続人名義の債務はすべて相続財産として相続の対象となります。
【相続対象となる負の財産例】
- 住宅ローン残債
- 被相続人名義の借金
- 各種未払い金 など
相続をするのか、放棄をするのかを決定しなければいけません。また、住宅ローンが残っている場合で、相続が発生した時、その不動産に対する相続人となる人が複数名いる場合については、平等に負債の額を分け合うか、1人で請け負うかと言う形になります。この事に関しては、遺産分割協議にてそれぞれで話し合い、決定する事となります。
共有名義の土地に関する対応
相続財産に土地が含まれていた場合、法定相続割合に基づいて相続人が持分を取得するか、または特定の相続人が土地を相続することになります。実際、複数の相続人がそれぞれ持分を相続し共有名義となる土地は決して少なくないのです。
土地や建物は実際に分けることができませんので、複数の相続人が相続した場合、どうしても共有名義になってしまいます。また、遺産分割協議を行っても決着がつかない場合、その場を収めるためにひとまず法定相続割合に基づいて共有名義とすることも少なくありません。
共有名義にするメリット
法定相続割合に基づいて土地の持分を分割し、複数の相続人による共有名義にする場合について考えてみましょう。相続人の間で細かな調整を行い、土地を含む相続財産を公平に分け合うことができれば最善ですが、話し合いがうまくいかないこともあります。
そのようなとき、共有名義にすることで、相続登記という義務を果たすこと自体は可能になるのです。ひとまず義務を果たすことはできますので、相続人間での合意に時間がかかりそうなケースではメリットとなるでしょう。
共有名義にするデメリット
土地を共有名義で相続することにはデメリットもあります。
相続税の申告期限が10ヶ月間と短いなか、期限内に相続登記を済ませるためには、共有名義は便利な方法かもしれません。しかし、土地を明確に分け合うことはできないため、将来的に売却や活用などの必要性が出てきたときは、名義を共有する他の相続人と話し合い合意を取り付ける必要があります。このとき、相続人同士の利害が一致せず揉めるケースも見られますので、土地の将来的活用・処分について取り決めを行ってから共有名義として相続登記するといいでしょう。
共有名義の不動産の持分を売却したいとき
共同名義の場合、土地の持分を誰か第三者に売却する事はできるのかがポイントとなります。まず、土地を売却してしまいたいと考えたとします。すると、土地の場合は、共同で所有している共同所有者全員が売却に同意しなければ、その土地は売却できない事になっています。
他の人が持分をもっている土地の一部分の持分を買う人はいるのでしょうか。
実際はその土地を共有している全員で売却される事がほとんどとなります。
次に分筆して売却する方法です。
その共有している1つの土地に境界線を引き、それぞれの土地に分けてしまうと言う方法です。それぞれ1つの土地を持つ事になりますので、売却をする場合も他の人に同意を得る必要がない点が利点となりますが、この分筆の場合は、どこに境界線を引くかによって、土地の価値にも差が出る可能性がある為、その辺を配慮して引く必要があると言えます。
相続不動産を仲介・買取で売却する流れ
相続不動産を売却する方法として、不動産会社に仲介してもらい購入希望者を募るやり方と、不動産会社に直接売却してしまうやり方の二種類があります。それぞれの売却の流れについて整理していきましょう。
相続不動産を仲介で売却する場合
不動産会社に間に入ってもらい売却相手を見つけてもらう方法を「仲介」といいます。仲介による売却を進める場合は以下の流れを辿って契約成立を目指します。
- 不動産会社による査定
- 媒介契約（売却依頼）
- 不動産会社による販売活動
- 購入希望者との調整
- 不動産売買契約の成立
- 決済および不動産の引き渡し
仲介では、不動産会社が間に入り個人客を探す形をとります。売主だけで販売活動を行うのは簡単ではありませんが、不動産会社ならではの集客力やネットワークなどにより、不動産購入希望者を見つけてくれるのです。
購入希望者が見つかると、不動産会社は仲介として契約条件の交渉や各種手続きなど、さまざまな活動を代理してくれます。契約締結後、実際に代金が支払われ不動産が引き渡されるまで、不動産会社によるしっかりしたサポートが期待できるため安心です。
相続不動産を買取で売却する場合
昨今では、不動産会社に仲介を依頼するのではなく、直接不動産を「買取」で売却し、スピーディーな現金化を目指す人も少なくありません。通常、以下の流れを辿って売却手続きが完了します。
- 不動産会社による査定
- 買取契約の条件交渉と調整
- 不動産売買契約の成立
- 決済および不動産の引き渡し
個人客を探すのではなく、不動産会社に直接売却するため、販売活動にかかる期間を省略できる点は大きなメリットだといえるでしょう。仲介に比べると、直接買取の場合は価格が若干落ちる傾向にありますが、その分スムーズに不動産を現金化できるため、買取システムを利用する人も増えているようです。
行政書士法人ドラゴンオフィスでできること
「一度、専門家から適切な相続方法を教えてもらいたいが、インターネットで探してもたくさんの専門家が見つかり選べない･･･」
確かに、選択肢がたくさんあると、かえって選ぶことができなくなるものです。では、行政書士法人ドラゴンオフィスがあなたのために何ができるか、整理してみましょう。
- 不動産の相続手続き（相続登記含む）代行 ※司法書士と連携
- 金融機関・証券会社の相続手続き代行
- 不動産の調査代行
- 相続戸籍収集代行
- 遺産分割協議書作成 など
- 不動産売買の仲介業者をご紹介・選定
- 不動産相続手続き開始時よりスムーズな売却をお手伝い
- 家屋を解体し土地のみの売却希望の方には解体業者のご紹介や選定も
このほかにも、細分化されたメニューを豊富に提供しています。
当事務所は北海道札幌市、東京都新宿区に事務所がございますが、北海道内トップクラスの相続サポートの実績がございます。直接お客様と面談しなくても、無料相談、無料見積、委任契約、各種相続手続きのサポート、アフターフォロー全て対応可能です。
相続手続代行サービス料金・ご依頼案内
相続手続代行サービス料金表について
お客様のご要望別に相続手続きフルセットプランと個別プランサービスをご用意しています。
相続手続きフルセットプラン ★★おすすめ★★
相続手続きフルセットプラン内訳
金融機関・証券会社の相続手続き代行 （5社まで）
金融機関・証券会社の財産調査（5社まで）
不動産の相続手続き代行（登記1件 司法書士と対応）
不動産の調査代行（登記簿、公図、評価等調査 1市区町村まで）
財産目録の作成、相続財産精算書作成
相続戸籍収集の代行（被相続人1名分、配偶者・子3名まで）
遺産分割協議書、相続関係説明図作成
相続税診断（税理士と対応 申告の要否確認）
遺産総額（死亡時点） 価格（不動産＋預金） 価格（不動産のみ）
1000万未満 181,500円 90,750円
1000万円以後10億円以上の相続手続きまで対応可能
続手続きフルセットプランは月に10件のお客様までの受任制限を設けております。ご依頼ご検討の方は、お早めに無料相談をお申し込みください。
個別プラン（必要なサービスのみご利用の方）
預貯金の相続
財産額の1%（最低121,000円）
不動産の相続 フルセットプランの不動産のみの価格参照
相続財産目録の作成 36,300円
遺産分割協議書作成 24,200円～
相続不動産売却サポート 121,000円＋不動産仲介業者手数料
【特典】不動産売買までご依頼の方
当事務所を経て不動産売買契約が成立した場合、○万円をキャッシュバックいたします。
※不動産無料査定の方にも○○の特典がございます。
相続不動産（土地家屋）売却サポートの概要
◆お客様の希望に沿って、不動産仲介業者の選定やご紹介を致します。お客様が選定した不動産仲介業者とも売買の調整可能です。不動産仲介業者へ支払う報酬は別途必要になります。（法令で決められた金額になります。）
◆不動産登記簿の表示登記変更が必要な場合（土地の分筆、合筆、地目変更等）は、土地家屋調査士に登記を依頼する必要があります。測量を専門とする土地家屋調査士をご紹介し、売買前に不動産表示の変更登記をサポートします。お見積りもお取り付け致します。
◆不動産を換価分割（お金にして分割）する遺産分割協議をしたお客様に対し、換価金から控除される各種費用を計算し、各相続人が取得する金銭の相続財産精算書の作成も本サービスに含まれます。
◆家屋解体の際の解体業者の請負代金、遺品整理の際の遺品整理代金、税金申告の際の税理士報酬のお見積りもお取り付け致します。
◆対応する不動産は、原則として札幌市または札幌市近郊に所在するものとさせていただきます。
不動産を相続した後の売却手続きに関して、不動産業者の選定、税務申告、解体業者・遺品整理業者の選定、測量が必要な場合の土地家屋調査士の選定など、不動産売買には多くの煩雑な手続きがついてまわります。そのような煩雑な手続きを全面的にサポートし、スムーズな不動産売却のお手伝いをさせていただきます。当事務所ではこのようなサポートも数多く経験しています。
まとめ
相続登記義務化は、早くも令和6年（2024年）4月からスタートします。
相続開始から10ヶ月以内にあらゆる手続きを済ませ、相続税の納付を完了させなければなりませんので、実はあまり時間的余裕がないのが実情です。相続という人生の一大事を迎え、故人様への追悼に没頭することもできないまま立ち尽くしてしまうことは本意ではないでしょう。
行政書士法人ドラゴンオフィスは、北海道内の数ある専門家のなかでもトップクラスに相談件数・ご依頼件数が多いことで知られています。なぜ、多くの方からご相談・ご依頼をいただけるのか、ご相談者様・ご依頼者様からのお声を聞いてみると、「専門的な手続きを任せたい」のはもちろんのこと、「親しみや安心感が存在する人間的なお付き合いができるかどうか」を重視されているのです。
当事務所のモットーは、「かみ砕いたわかりやすい説明／丁寧かつ安心な対応／二人三脚」であり、専門的業務をこなしつついかに寄り添って相続手続きを完了させるか、という点に重きを置いてきました。
もし、あなたが専門家を探すなかで、どうしても決めきれず迷っているのであれば、一度当事務所までご相談ください。専門家としての安心感があるか、人としての信頼感を抱けるか、両方の要素を確認することができるのも、無料相談のメリットなのです。
お電話・メール・LINE・チャット・オンライン面談を駆使し、全道からのご相談を受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
