賃貸住宅の契約者が死亡しても、賃借権は相続財産として相続人に引き継がれ、原則としてそのまま住み続けることができます。大家の承諾も不要です。ただし、相続人以外に引き継がせる「遺贈」の場合は借主変更となり、大家の承諾が必要になるため、内縁関係などでは生前の遺言対策が不可欠です。
賃借権とは？相続の対象になる権利
賃借権が相続できるかどうかを理解するためには、まず賃借権そのものの性質を知ることが重要です。
賃借権とは、アパートやマンション、借地などを一定期間使用・収益できる法的な権利をいいます。賃貸借契約が有効に存続している限り、借主は家賃を支払うことで物件を継続して利用できます。
この賃借権は、民法上「財産的価値のある権利」とされており、相続財産に含まれると考えられています。
賃貸契約者が死亡した場合の基本ルール
賃貸住宅に住んでいる人が亡くなった場合、残された家族が退去しなければならないというケースは意外と多くあるものです。
結論として、賃貸契約者が死亡しても賃借権は消滅しません。
賃借権は相続人が当然に引き継ぐ
賃借権は相続によって相続人に承継されるため、
- 相続人はそのまま住み続けられる
- 新たな賃貸契約を結び直す必要はない
- 大家（貸主）の承諾も不要
- 家賃・契約条件は原則そのまま
という扱いになります。
賃借権を引き継ぐ2つの方法【相続と遺贈】
賃借権の引き継ぎ方には「相続」と「遺贈」の2通りがあり、この違いを理解しておくことがトラブル防止につながります。
相続による賃借権の引き継ぎ
相続によって賃借権を引き継ぐ場合、
- 法定相続人が借主の地位を承継
- 契約内容は被相続人と同一
- 大家の承諾は不要
となります。遺産分割協議により、誰が賃借権を取得するかを決めることも可能です。
遺贈による賃借権の引き継ぎ
相続人以外に賃借権を引き継がせたい場合は「遺贈」という方法を用います。
遺贈の場合は、
- 借主が変更される扱いになる
- 原則として大家の承諾が必要
- 遺言書による明確な指定が必要
という点で、相続とは大きく異なります。
賃借権の遺贈が重要になるケース
賃借権の遺贈が特に重要になるのは、法律上の相続権がない人を守りたい場合です。
内縁の妻・夫、事実婚のパートナー
内縁関係や事実婚のパートナーには、法定相続権がありません。そのため、何も対策をしていないと、契約者死亡後に退去を求められる可能性があります。
しかし、遺言書で賃借権を遺贈する・大家の承諾を得ることで、住み慣れた住居に住み続けることが可能になります。
賃借権相続における注意点
賃借権は相続できるとはいえ、すべてのケースで無条件に守られるわけではありません。
家賃滞納・契約違反がある場合
相続人が賃借権を引き継いでも、家賃滞納・無断転貸・用法違反がある場合は、通常どおり契約解除の対象になります。
相続放棄をした場合
相続放棄をすると、賃借権も相続しません。そのため、原則として住み続けることはできなくなります。
まとめ
賃借権は相続財産に含まれるため、賃貸契約者が死亡しても、相続人は原則としてそのまま住み続けることができます。
一方、内縁関係のパートナーなど相続権のない第三者に住み続けさせたい場合は、遺言による賃借権の遺贈と大家の承諾が不可欠です。
賃貸住宅に住んでいる人ほど、住まいを守るための相続・遺言対策が重要といえるでしょう。
