相続により複数の相続人が不動産を取得した場合、共同相続人全員が登記の責任を負います。令和６年（2024年）4月からは相続登記が義務となっていますので、登記せず放置すると過料の対象となり、早期対応が必須です。
ここでは、共同相続の仕組みや共有リスク、具体的な対策について説明していきます。
共同相続とは
共同相続とは、被相続人の不動産が遺産分割前の段階で相続人全員の共有になる状態を指します。法定相続分に応じて共有持分が自動的に発生し、登記や管理については全員の協力が必要になります。共有が長期化すると権利関係が複雑になるため注意が必要です。
不動産相続で必須の相続登記とは
相続登記とは、被相続人が所有していた不動産を、相続人の名義へ正式に変更する登記手続きのことです。不動産の所有者が誰であるかを公的に示すものであり、相続登記を行わないと売却・賃貸・担保設定などの手続きができません。
相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請しなければ過料の対象となる場合があります。相続人が複数いる場合は共有名義とするか単独名義とするかを早急に決定し、速やかに相続登記の手続きを行わなければなりません。
不動産を共有名義にするメリットとデメリット
令和6年（2024年）から相続登記が義務化され、土地の名義人が1人であっても複数人であっても漏れなく手続きを行わなければいけなくなりました。相続登記義務化は所有者不明土地の解消を主な目的とするものですが、土地の所有者側にとってはメリットもデメリットもあるのが事実です。義務化の両側面についてみていきましょう。
共有名義にするメリット
法定相続割合に基づいて土地の持分を分割し、複数の相続人による共有名義にする場合について考えてみましょう。相続人の間で細かな調整を行い、土地を含む相続財産を公平に分け合うことができれば最善ですが、話し合いがうまくいかないこともあります。
そのようなとき、共有名義にすることで、相続登記という義務を果たすこと自体は可能になるのです。ひとまず義務を果たすことはできますので、相続人間での合意に時間がかかりそうなケースではメリットとなるでしょう。
共有名義にするデメリット
共有名義には多くのデメリットがあり、相続人同士のトラブルの原因になることもあります。ここでは、不動産を共有名義で相続する具体的なデメリットについて説明します。
売却・管理の意思決定が進まない
共有名義の不動産は、売却や大規模修繕などの重要な決定に全員の同意が必要です。相続人の一人でも反対すれば進められず、結果として不動産の活用や処分ができず資産価値が下がる原因になります。
固定資産税の負担が続く
住んでいなくても固定資産税は発生し、共有者全員が負担することになります。誰がどれだけ負担するかで揉めるケースも多く、共有状態が続くほど維持費・管理費が相続人の負担となります。
相続が再度発生すると権利者が増える
共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに次の相続へと受け継がれ、権利者が雪だるま式に増加します。権利調整が不可能となり、不動産が事実上「凍結」されるケースが全国で多数発生しています。
共有名義によるトラブル回避対策
共有名義の不動産は、売却・管理・税負担などあらゆる場面で共同相続人間の合意が必要となり、紛争の火種になりやすいものです。次の対策を講じておくことで、将来のトラブルを大幅に減らすことができます。
① 遺産分割で早期に「単独名義」に変更する
共有名義を長期間そのままにすると意思決定が困難になり、次世代へ相続されるたび権利関係が複雑化します。できるだけ早期に遺産分割協議をまとめ、単独名義へ変更するのが最も効果的な対策です。売却や管理もスムーズになります。
② 単独取得者へ「代償金」で公平性を確保する
不動産を特定の相続人が単独で取得する場合、他の相続人に代償金を支払うことで公平性を保てます。共有を避けながらも不満を残さず遺産分割を成立させやすく、相続後の関係性にも悪影響が出にくい方法です。
③ 共有名義のままにする場合「管理契約」を作成する
どうしても共有のまま管理する場合は、相続人間で 管理方法・費用分担・修繕判断・売却条件 を明文化した管理契約を締結します。曖昧なまま運用すると必ずトラブル化するため、書面化は不可欠です。
④ 不動産を売却し現金で分ける（換価分割）
不動産を共有すると維持費・固定資産税の負担が続きます。利用予定がない場合は売却して現金で分けるのが合理的です。現金なら分配が容易で、後の管理も不要となり、相続トラブルの多くが未然に防げます。
⑤ 不動産の一部利用者がいる場合「使用貸借契約」を結ぶ
相続人のうち誰かが住み続ける場合は、使用貸借契約（無償貸借）を結び、使用条件・修繕・税負担のルールを明文化します。これを怠ると「家賃を払え」「勝手にリフォームするな」といった争いが起きやすくなります。
⑥「遺言書」で次世代の相続を指定しておく
共有名義のまま次の相続が起こると、権利者が増えて話し合い不能になります。親世代の段階で遺言書を作成し、不動産の承継者を一人に指定しておくことで、共有連鎖を断ち切ることができます。特に不動産は遺言の効果が大きい資産です。
⑦ 意見が合わない場合は「共有物分割請求」という手段も
どうしても話し合いがまとまらない場合、共有者は裁判所に「共有物分割請求」を行うことができます。裁判所の判断で売却・分筆などが決定されるため、最終的な解決手段として覚えておくとよいでしょう。
まとめ
共有名義の不動産は時間が経つほど権利関係が複雑化し、相続トラブルの主要な原因となります。最善策は早期に単独名義へ整理し、共有継続時は必ず管理ルールを文書化することです。
ただし正確な分割・評価・登記には専門知識が不可欠なため、早い段階で行政書士や司法書士など専門家へ相談することが円満相続への近道となります。
