相続税対策として近年注目されているのがアパート経営です。現金をそのまま相続する場合と比較して、不動産として相続するほうが評価額を大きく下げられるため、相続税の負担を軽減できるという大きなメリットがあります。
ここでは、アパートによる節税効果のしくみから注意点まで、わかりやすく解説します。
アパート経営が相続税対策になる理由
アパート経営がなぜ相続税対策になるのでしょうか。評価額がひとつのポイントになりそうです。
（1）建物の評価額が約3割減る
現金は「1円＝1円」として100％の評価ですが、アパートなどの賃貸物件は下記の式で評価されます。
建物評価額 ＝ 実勢価格 ×（1 − 30％）
【例】
5,000万円の現金→相続税評価は 5,000万円
5,000万円のアパート→ 5,000万円 ×（1 − 30％）＝ 3,500万円
※つまり、現金より約1,500万円も評価額が下がることで相続税が大幅に軽減されます。
（2）貸家建付地で土地評価も約2割減少
アパートを建てた土地は「貸家建付地」となり、以下の式で評価が下がります。
貸家建付地評価 ＝ 更地の評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合）
- 借地権割合：地域により60～70％
- 借家権割合：全国一律30％
※この計算により、土地評価が約20％下がるため、建物と合わせて大きな節税効果が生まれます。
（3）小規模宅地等の特例で最大50％減額も可能
賃貸用不動産で要件を満たすと、「小規模宅地等の特例」により土地評価が最大50％減額される可能性があります。ただし、適用可否は複雑なため、事前に専門家へ確認することが重要です。
アパート経営で得られる収入と必要経費
アパートを持つことで以下の収入が発生します。
- 家賃収入
- 駐車場代
- 更新料
- 礼金・敷金の運用益
一方で、以下のような経費も必要です。
- 管理費
- 火災・地震保険料
- ローン利息
- 固定資産税
節税効果だけでなく、実際の収支バランスも必ず確認しましょう。
アパート経営の注意点｜節税目的だけで建てるのは危険
アパート建設は節税効果が大きいものの、空室リスクや管理の手間、立地の問題や維持修繕費の増加など、運営に負担がかかる点も忘れてはいけません。入居需要がある立地か、管理を継続できるかを事前に慎重に判断することが必須です。
まとめ
アパート経営は、
- 建物評価が約3割減
- 土地評価が約2割減
- 小規模宅地等の特例で最大50％減
と多方面から評価額を引き下げる強力な相続税対策です。
ただし、賃貸経営にはリスクも伴うため、節税効果と運営負担を総合的に判断した上で検討することが重要です。
