相続税対策の中でも効果が非常に大きく、「使わないと損」と言える制度が 小規模宅地等の特例です。土地評価を大幅に圧縮でき、相続税が数百万円単位で軽減されることも珍しくありません。
しかし、「制度の存在は知っているが、詳しい条件がわからない」「うちが使えるのか判断できない」と不安を抱える人も多いのが実情です。
ここでは、どの土地が対象になるのか、どの相続に対して有効なのかなど、小規模宅地等の特例について説明していきます。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、相続した土地の評価額を最大80％減額できる相続税の優遇制度です。土地は相続財産のなかでも価値が高く、何もしなければ相続税の負担がきわめて大きくなります。
そこで、相続人の生活や事業の継続を保護する目的で「土地の評価を大幅に下げてもよい」とされているのです。
対象となる宅地は3種類
小規模宅地等の特例の対象となる土地は、自宅・事業用地・賃貸用地の3種類です。各土地について特例を利用する条件を整理していきます。
自宅の土地
自宅が建つ土地は、「特定居住用宅地」として最も強い優遇が適用されます。
- 被相続人が住んでいた自宅敷地
- 330㎡まで評価額が80％減額（20％のみ課税）
100坪以内であればほぼ全額が軽減対象になるため、都市部でも該当ケースが非常に多い分類です。
事業で使っていた土地
事業用として使っていた土地は、「特定事業用宅地」「特定同族会社事業用宅地」として扱われます。
- 個人事業の事務所・店舗・工場など
- 被相続人が経営する会社の事業用地
- 400㎡まで評価額が80％減額
事業の継続が止まってしまうと地域経済への影響も大きいため、特に手厚い特例が用意されています。
人に貸していた土地
他者に貸し付けていた土地は、「貸付事業用宅地」として優遇されます。
- アパート・駐車場など
- 200㎡まで評価額が50％減額
賃貸経営をしている人にとっては、50％評価減でも節税効果は非常に大きいといえるでしょう。
評価減の仕組み
小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を大幅に減額し、相続税を抑える制度です。自宅や事業用地など条件を満たす土地について特例を適用することができます。
国税庁ホームページによれば、減額される割合や条件は細かく分けられていますが、たとえば「３３０㎡までの自宅」であれば評価額が８０％減額されるため、実際に課税されるのは評価額の２０％部分に対してのみとなり、相続税の節税に大きく役立ちます。
【小規模宅地等の特例】計算例
自宅（土地評価額5,000万円／330㎡）の場合について考えてみましょう。
■小規模宅地等の特例を使う場合
課税対象額：5,000万円×20％=1,000万円
土地評価額すべてに対して課税された場合は税額5,000万円ですから、4,000万円の差が生じることは非常に大きな利点となります。
小規模宅地等の特例を使える人
小規模宅地等の特例は、誰が相続する場合に適用されるのでしょうか。該当者を挙げてみましょう。
配偶者
無条件で適用される「最も強い立場」です。
同居していた親族
相続開始から申告期限（10ヶ月）まで継続して住んでいる必要があります。
生計を一にする親族
仕送り関係などで家計が同一と判断される場合が該当します。したがって、別居でも対象になることがあります。
単身赴任など「やむを得ない事情」で別居していた親族
同居扱いとなり特例が使えるケースがあります。
小規模宅地等の特例の注意すべきポイント
相続税対策として小規模宅地等の特例を適用させようと考えている人は、次のことに注意して上手にしくみを活かしましょう。
申告期限までの居住継続が必要
同居親族・生計同一親族では「申告期限まで継続して居住しているか」が最も重視される条件になります。
申告後は「住み続ける必要がない」
特例適用のための要件は、相続税の申告期限までの状態で判断されます。
どの相続人が相続するかによって特例の可否が変わる
誰がその土地を相続するかによって、特例適用の可否は変わります。事前によく話し合い、節税の方向性を決めることがとても大切です。
賃貸用地は80％ではなく「50％減」
賃貸アパートなど貸付事業を行っていた土地は「貸付事情用宅地」に分類されます。このように、土地の分類種別により減額率が異なるので注意しましょう。
まとめ
小規模宅地等の特例は、相続税を最大80％削減できる最強の節税制度です。
ただし、土地の種類や相続する人の条件によって適用できないケースもあり、自己判断で誤ると莫大な税負担が生じることもあります。土地を相続する可能性がある方は、必ず事前に専門家に相談し、適用条件を満たすための準備を進めておくことが重要です。
