実家や不動産の将来に不安がある場合、家族信託（実家信託）を導入すると、認知症リスクによる資産凍結を防ぎ、売却・管理・承継の全てをスムーズに進められます。相続対策としても非常に有効です。
実家信託（家族信託）とは
実家信託とは、親の実家不動産を「信託財産」とし、子などの信頼できる家族（受託者）に管理・売却権限を託す仕組みです。親が高齢になり判断能力が低下しても、受託者の判断で実家の売却・管理がスムーズにできるため、空き家化対策・親の介護費用の確保・相続対策として近年注目されています。
家族信託では関係者が次のように区分されます。
- 委託者：不動産の管理を任せる人（親）
- 受託者：実家の管理・売却を行う人（子）
- 受益者：不動産の利益を受ける人（通常は親）
- 帰属権利者：親の死後に最終的に不動産を取得する人（子など）
実家信託を行うメリット
親が認知症になっても慌てないように、また実家が空き家にならないようにするには、家族信託が適しています。ここでは、実家信託を行うメリットについて説明していきます。
（1）認知症になっても子が不動産を迅速に売却できる
親が認知症になると、実家の売却は「本人が契約できない」ため不可能になります。成年後見制度を利用する方法もありますが、以下のような負担が大きいのが実情です。
- 申立てに時間・費用がかかる
- 後見人には専門職が選ばれる可能性がある
- 不動産売却には家庭裁判所の許可が必要
- 柔軟な資産活用ができない
一方、家族信託を親が元気なうちに設定しておけば、受託者（子）の判断で実家を売却し、介護費用・施設費用に充てることができるため、非常に合理的です。
（2）空き家になるリスクを防ぎ維持費負担を軽減できる
空き家には以下のようなコスト・リスクが伴います。
- 固定資産税
- 草刈り・修繕などの維持費
- 放置による倒壊・近隣トラブル
- 資産価値の下落
実家信託の備えをしておけば、受託者が必要に応じて売却できるため、維持費の負担を減らし、不要な空き家化を防止できます。さらに、売却時には以下の特例も適用可能です。
- マイホーム売却の3,000万円控除（譲渡所得の特別控除）
家族信託でも条件を満たせば適用でき、税負担を大幅に軽減できます。
（3）不動産の承継を明確にでき相続対策になる
家族信託では、「親→子→孫」のように二次相続・三次相続まで承継者を設定できます（受益者連続信託）。遺言では一次相続までしか指定できないため、「将来どう継がせたいか」を確実に実現できる点は大きなメリットです。
実家信託の具体的事例
実家不動産を家族信託した具体的事例について紹介します。
【登場人物】
- 委託者兼受益者：母（70代）
- 受託者：長男（50代）
- 帰属権利者：長男（次順位は孫）
母は一人暮らしで、子は別の家で生活。認知症による売却不能のリスクを避けるため、実家を信託財産として家族信託を設定しました。
【家族信託の効果】
実家信託を行った結果、母は亡くなるまで居住権を維持することができ、母の判断能力が低下しても、子が実家を売却し施設費用に充当するといった行為が可能になりました。
母の死亡後は信託が終了し、実家は長男へ承継され、長男死亡時の承継先も孫に指定していたので、二次相続の備えまでカバーすることができました。
実家信託を行うためのステップ
実家不動産を家族信託で守るためには、以下のステップを踏んで手続きを行っていきます。
【1】信頼できる受託者を選ぶ
実家信託では、親の代わりに実家の管理・売却など重要な判断を行う「受託者」の選定が最重要です。子が一般的ですが、判断力や責任感、家族状況を考えて選びます。適任者がいない場合は司法書士・行政書士など専門家を受託者にすることも可能です。
【2】信託契約を作成する
信託契約では、実家の所在地や評価額などの詳細を明記し、信託目的（親の生活費や介護費用の確保など）を明確化します。また、受託者が売却できるか、賃貸に出せるかなどの権限を具体的に定めることが重要で、将来のトラブル防止に直結します。
【3】信託登記を行う
実家を信託財産とした場合、法務局で信託登記を行う必要があります。これにより、不動産の名義が受託者に変更され、親の判断能力が低下しても受託者が権限を行使できます。信託登記は家族信託の効力を対外的に証明する重要な手続きです。
【4】実家の運用を検討する
実家信託では、親の状況に応じて柔軟な運用が可能です。売却して親の施設費用に充てたり賃貸として家賃収入を得たりすることもできます。その他、シェアハウスや民泊として活用すれば空き家対策にも効果的で、受託者が信託契約に基づき判断しやすくなります。
【5】受託者が定期的に報告・維持管理を実施
受託者は信託財産である実家の状態を把握し、必要な修繕や運用状況を委託者（親）や家族に定期的に報告します。草刈り・点検・賃貸管理などを適切に行うことで、実家の資産価値を維持でき、家族間の信頼関係も保たれます。
実家信託で失敗しないためのポイント
実家不動産を信託する際、以下の点に注意して手続きを進めましょう。失敗しないためには、関係者間の意思疎通と家族信託契約の詳細設定がカギになりそうです。
- 家族間の合意形成（家族会議）が不可欠
- 信託内容は専門家にチェックしてもらう
- 売却権限は明確に記載
- 帰属権利者を誰にするか慎重に決める
まとめ
実家に親が住まなくなったらどうするか、親が認知症になったら実家不動産を売却できないのではないか、実家が空き家化して相続トラブルにならないか？これらの不安を一括して解決できるのが実家信託（家族信託）です。
弊社では、信託契約・遺言・相続・売却・税務まで、専門家と連携したワンストップサポートを提供していますので、実家信託をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
