家族信託契約を結ぶことにより、委託者名義のさまざまな財産を信託することができます。ただし、不動産については名義変更手続き（登記手続き）が欠かせず、その専門的な用語の理解や手続きの進め方などについてお困りの方は少なくないのではないでしょうか。
【この記事の要点】
- 家族信託において不動産登記は義務
- 欠かせない「所有権移転登記」と「信託登記」
- 登記が必要になるタイミング
- 登記手続きの必要書類の内訳
ここでは、家族信託契約で信託する不動産の名義変更手続きについて説明していきます。重要なのは「所有権移転登記」と「信託登記」ですので、全体像を整理していきましょう。
家族信託契約に伴う不動産登記は「義務」である
信託法では、家族信託契約の締結に伴い「受託者は個人の財産と信託財産を分別して管理すること」と定めています。したがって、信託財産のなかに不動産が含まれている場合、受託者は信託の登記義務を負うことになるのです。
同時に、信託財産の所有権は受託者に移転しますので、名義変更手続きも行わなければなりません。つまり、所有権移転登記も事実上必須であることがわかります。登記手続きを行うことで、不動産は信託財産となり、所有権移転登記によって名義人は委託者から受託者に代わるのです。
所有権移転登記と信託登記は必ず行う
家族信託で不動産を信託する際に不可欠な手続きとして、所有権移転登記と信託登記があります。それぞれの概要をみていきましょう。
所有権移転登記
家族信託契約にもとづき信託不動産の名義人を委託者から受託者に移転させるときは、所有権移転登記の手続きを行います。これにより、信託期間中の不動産名義人は受託者となり、管理・運用する権限を持つことになるのです。
信託期間が終了したあとは、残余財産（信託財産から債務などを差し引いて残ったもの）を帰属権利者に分配するため、このときも所有権移転登記が必要になります。
信託登記
信託登記も、家族信託で必要になる手続きの1つです。登記事項は法律により定められており、以下11事項について登記することが求められます。
- 委託者、受託者および受益者の氏名または名称および住所
- 受益者の指定に関する条件または受益者を定める方法の定めがあるときはその定め
- 信託管理人があるときはその氏名または名称および住所
- 受益者代理人があるときはその氏名または名称および住所
- 信託法に規定する受益証券発行信託であるときはその旨
- 信託法に規定する受益者の定めのない信託であるときはその旨
- 公益信託に関する法律に規定する公益信託であるときはその旨
- 信託の目的
- 信託財産の管理方法
- 信託終了の事由
- その他の信託の条項
所有権移転登記は委託者と受託者が一緒に手続きする必要がありますが、信託登記は受託者が単独で行うことができます。いずれも信託法にもとづく義務として、忘れずに手続きしましょう。
信託不動産に係る状況別登記手続きを知る
所有権移転登記や信託登記は、次に挙げるような状況において手続きが求められます。代表的なケースを挙げていきましょう。
【信託設定時】信託契約にもとづく委託者から受託者へ所有権移転
分別管理義務にしたがい、信託財産は、受託者の個人財産とは別のものであるとして登記することが求められます。所有権移転登記は委託者と受託者が共同で行いますが、信託登記は受託者による単独申請が認められています。
所有権移転および信託を目的とする登記
登録免許税については以下の通り。
- 所有権移転分については非課税
- 信託分については、土地は固定資産税評価額の0.3％、建物は原則として固定資産税評価額の0.4％が課税される
受益者変更を目的とする登記
受益者の相続が開始したとき、または受益権の贈与が発生したときなどに受益者変更登記を行う。登録免許税については以下の通り。
- 不動産1個につき1,000円
受託者変更を目的とする登記
受託者が死亡した場合、所有権移転登記を行う。
- 所有権移転分について非課税
信託終了時の所有権移転登記と信託の抹消登記
信託が終了したときは、受託者から帰属権利者への所有権移転登記と信託抹消登記が必要。受託者と帰属権利者が共同で登記手続きを行う。
- 所有権移転分について固定資産税評価額の2％（受益者の相続人が財産を引き継ぐ場合は0.4％）
- 信託抹消分について不動産1個につき1,000円
不動産登記手続きの必要書類と流れ
家族信託に係る不動産の登記手続きに備えて、必要書類と手続きの流れをみていきましょう。通常、登記手続きは司法書士に任せることが多いですが、「どのような業務を任せているか」を知っておくことはとても大切です。
登記手続きの必要書類
家族信託で信託財産に不動産を含めるときは、不動産登記に係る以下の書類が必要です。
- 固定資産評価証明書（下記説明の通り※1）
- 不動産権利書
- 登記原因証明情報（下記説明の通り※2）
- 信託目録（下記説明の通り※3）
- 委託者の印鑑証明書
- 委託者の実印
- 受託者の住民票
- 受託者の認印
- 受託者の身分証明書
【※1 固定資産税評価証明書】
不動産所在地の役所で取得することができます。
【※2 登記原因証明情報】
登記する理由を証明するための書類を指します。家族信託の場合は信託契約書が該当します。
【※3 信託目録】
信託内容や信託の当事者に関する情報を記載したものを指します。家族信託により不動産管理などを家族に任せる場合や、不動産信託契約の相手が不動産管理会社である場合、信託登記の際に添付する必要があります。
なお、信託目録に記載する5つの事項は以下のとおりです。
- 信託目録の番号・受付年月日
- 委託者に関する事項
- 受託者に関する事項
- 受益者に関する事項
- 信託条項
上記「信託条項」は、通常さらに4項目に分けて詳細情報を記載します。
- 信託の目的（信託の目的、信託の範囲など）
- 信託財産の管理（財産管理方法について具体的に記載）
- 信託の終了事由（どのような事由により不動産信託が終了するか明記する）
- その他（備考など）
法務局に必要書類を提出
不動産所在地を管轄する法務局に対し、登記申請書と上記書類を揃えて提出します。一般的には、必要書類の準備から法務局への書類提出まで、登記に関する一連の事務を司法書士に依頼することがほとんどです。
まとめ
家族信託で不動産の名義変更手続き（登記）を行うには、専門用語や登記のしくみをきちんと理解している必要があります。非常に専門的な事務手続きである点に十分注意しましょう。
当行政書士法人では、200件を超える家族信託の取り扱い経験を有しており、さまざまなケースに対応することが可能です。信託財産に不動産が含まれており、その信託登記や所有権移転登記が必要になる場合は、司法書士との連携によるトータルサポートを提供しますので、ぜひご安心ください。
家族信託したいが不動産をどう扱えばいいかわからない、信託契約にともない不動産の名義変更をどうすればいいか悩んでいるなど、お困りの場合は初回無料相談をお気軽にご利用ください。
