空き家の売却を家族に任せたい場合
Xさんは妻に先立たれ一人暮らし。介護施設入居を考える中、家は息子Yさんも利用しないため売却して介護費用に充てたいと考えています。
しかし地域では売却まで時間がかかる可能性があり、Yさんに売却と管理を任せたい状況です。
なぜ空き家問題が起きるのか
高齢者が施設入居や死亡すると、家がそのまま放置され空き家化するケースが増えています。空き家は価値の低下や倒壊リスク、固定資産税負担など多くの問題を招きます。
家族に売却を任せる際の一般的な問題点
認知症の親の空き家を売却するにあたり、その手続きを家族が行うにはいくつかの問題点があります。
1. 本人の判断能力が低下すると売却不可
家の名義が本人のままの場合、認知症などで判断能力が低下すると売却契約が締結できません。
2. 生前贈与は税負担が重い
家を生前贈与すると、以下のような税負担が生じます。
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贈与税
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不動産取得税
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譲渡所得税
金額も大きいことから、不動産を贈与する際は専門家に相談するなどの対策が必要になるでしょう。
家の売却と代金管理を家族に任せる「家族信託」とは
家族信託を使うと、認知症対策をしながら家族に売却手続きを任せ、売却代金も家族に管理してもらえる仕組みを作れます。
認知症の親の空き家売却における家族信託の基本構成
認知症の親の空き家を売却するにあたり、家族信託契約を活用したとしましょう。このとき、信託契約の基本構成は次のようになります。
1. 信託財産
家と売却代金が該当します。
2. 委託者
家の持ち主である認知症の親を指します。
3. 受託者
空き家の売却・管理を任せる子を指します（希望すれば専門家が信託監督人に就任することも可能）。
4. 受益者
家族信託契約における「生前の受益者」は認知症の親本人です。親の死後は、子が第二受益者となります。
5. 帰属権利者
帰属権利者とは、家族信託が終了した際に信託財産を最終的に受け取る人のことです。受益者が死亡した、信託目的が完了したなど信託契約が終了した際、残った財産の帰属先としてあらかじめ指定しておきます。
この例の場合は、子が信託終了時に財産を受ける帰属権利者となります。
家族信託契約に基づく空き家売却の流れ
家族信託契約を活用し、認知症の親名義の空き家を売却するまでの流れを整理していきましょう。
1. 信託契約を締結
家の名義を受託者である子さんに変更し、信託が開始します。
2. 子が家の売却を実行
親本人の判断能力に関係なく、子は空き家を売却することが可能です。
3. 売却後の代金管理
売却後に得た代金は、受益者である親の生活費や介護費用に充てられます。
4. 信託終了後の財産の扱い
親の死後、残った財産は帰属権利者である子に移行します。
まとめ
家族信託を活用すれば、
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家族に売却を任せやすくなる
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認知症になっても売却手続きが止まらない
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売却代金を介護費用に使える
という大きなメリットがあります。
弊社では、ご家庭の事情に合わせた家族信託の設計が可能です。空き家売却や介護前の資産管理に不安がある方は、ぜひご相談ください。
