相続税対策として賃貸住宅を運営するメリットとは

相続税対策の一環として賃貸住宅の経営を行うケースがよくみられます。不動産はそのままでは評価額が大きくなってしまうため、賃貸経営が注目されているのです。ここでは、節税対策としての賃貸住宅経営のポイントやアパート経営を選ぶべき理由などについて説明していきます。

不動産を相続したら評価額を下げることが重要

累進課税である相続税は、受け継いだ財産の額が多くなるほど税率も上がります。したがって、相続税の額を減らすには、財産の評価額を下げることが重要になってくるのです。現金や預貯金の価値は額面通りのため評価を変えることはできませんが、不動産であればその活用方法によって評価額は大きく変化します。この点を利用すれば、相続税額を抑えることが可能です。

代表的な節税対策として、土地建物を貸家建付地とする方法と借入れによる評価額相殺の方法があります。

貸付建付地として活用する方法

生前からの相続税対策の一つとして、賃貸住宅経営が挙げられます。被相続人が所有する土地に賃貸住宅を建てて貸す事業を行うことで、貸家建付地として見なされることになります。貸家建付地の評価額の計算方法は以下の通りです。

評価額（自用地と仮定）×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例えば、1億円の土地に関して借地権割合が70％で借家権割合が30％のとき、評価額を算出すると7,900万円となります。何も対策を講じなければ1億円と評価され課税されるところですが、貸家建付地として活用することで課税対象額が2,100万円分も少なくなります。

借入れによる評価額相殺の方法

不動産を購入するときに金融機関から借入れを行った場合、その金額分が相殺されて評価されます。したがって、1億円の不動産を購入するために1億円の借入れを行うと、相殺されて不動産の評価額がゼロになるのです。

加えて、賃貸事業を行うために金融機関から融資を受けた場合は債務控除の対象となります。相続の際はマイナスの財産として差し引かれるため、節税の恩恵を受けることができます。

相続税対策で賃貸住宅事業を行うならアパート経営を

賃貸住宅経営にもいくつか種類があるなかで、特にアパート経営は注目すべき事業だといえます。

マンションより低コストで建築できる

アパートとマンションの大きな違いは、構造物の高さや大きさにあるといってもいいでしょう。一般的にアパートは木造ですので、費用面でもマンションの鉄筋コンクリート造と違い安く抑えることができます。

郊外地のニーズが存在する

都心部では、マンションとアパートを比べるとどうしてもマンションの人気が高くなりますが、マンションの少ない郊外地であればニーズが生まれてくる可能性があります。若い家庭が多いエリアであれば、間取り次第では人気物件になれるかもしれませんし、学生街であれば、学校への距離や風呂トイレ別など、若者の希望を反映させている物件に人が集まりやすくなります。

経営面で実質利回りに期待できる

賃貸物件を経営する以上、コストを抑え利益をあげることが課題となってきます。そのときに重要になってくるのが、実質的な利回りがどれくらいになるかという点でしょう。アパートは間取りや郊外地などニーズを捉えて建てることで入居者が集まることが期待できますし、マンションに比べるとコストを抑えることもできます。入居者さえ維持できれば長期的に見ても利回りは高くなるため、マンションに比べて実質的な利回りが良くなってきます。

まとめ

相続税に関する法改正には注意しておかなければなりません。例えば平成27年度には相続税の改正があり、税率が上がったり基礎控除額が下がったりしました。結果として、それ以前と比べると課税対象額の範囲が広がり相続税額は大きくなってしまったのです。このことを考えると、相続税に関する課題がある方は、法律の専門家に相談し、正しい情報のもとに適切な対策を講じる必要があるでしょう。

また、現金の場合は額面通りの評価額となってしまいますが、不動産は活用の仕方によって評価額が下がり相続税対策となり得ますので、アパート経営を行うなどすることも選択肢のひとつになってきます。ただし、このような相続税対策にはリスクもつきものですので、やはり専門家への相談や依頼を通して、間違いのない手を打つことが大事です。