相続税対策として駐車場の小規模宅地特例を適用させる方法

相続財産のなかに不動産が含まれているケースは多々あります。特に土地は更地や宅地、駐車場などさまざまな用途を備えた状態で相続することが多いかもしれません。なかでも駐車場を相続した場合、税金面ではどのような評価を受けるのでしょうか。ここでは、駐車場を相続した場合に受けられる措置について説明していきます。

駐車場の評価は高い傾向がある

後に説明する「小規模宅地特例」が適用されれば、評価が下がり収めるべき税額を低く抑えることができます。しかし、駐車場の状態によって特例が適用されるかどうかが変わってくる点に注意しましょう。

【駐車場に小規模宅地等の特例を適用させる前提条件】

• 土地に建物または構築物が存在する
• 貸駐車場として対価を受け継続的に営業している

※駐車場の面積のうち200㎡を超えた部分については特例適用対象外

例えば、土地を整備しない状態の青空駐車場の場合、判断次第ではすぐに家を建築できる状態であることから自用地と見なされ、路線価をベースとして高く評価されるのです。相続税対策として、できれば小規模宅地特例の適用を受けたいところですが、特例を受けるためには土地の上に何らかの構造物が敷かれている必要があるため、青空駐車場は対象となりません。アスファルトで舗装し整備すれば、土地に構造物が敷かれていると見なされ、小規模宅地特例として50％の評価減を受けられるようになります。

小規模宅地等の特例を受けるための4つの駐車場形態

土地に構造物が敷かれている状態を作り出すためには、次に挙げるような整備を行う必要があります。小規模宅地特例を受けるための4つの形態を確認しておきましょう。

アスファルトやコンクリートによる舗装を行う

駐車場といえば、アスファルトあるいはコンクリートによる舗装整備がなされていることがほとんどです。利用者としても使いやすく需要が高いといえるでしょう。また、整備された状態であることで、継続的な運営が前提となっていることもわかります。駐車場の形態としても、構造物によりきちんと整備されているとみなされるので、貸付事業用宅地の扱いになり小規模宅地特例の特例が適用され、評価の50％減が期待できます。

砂利を敷く

土地の上に砂利が敷き詰められ整備されていれば、構造物が存在すると見なされます。ただし、砂利を敷いてから時間が経過し土に埋もれているような場合は、小規模宅地特例の適用から除外される可能性もありますので、一見して砂利敷きであることがわかる状態にしておくことが大切です。

部分的にアスファルト舗装が施されている

駐車場のうち一部が青空駐車場、一部がアスファルト舗装されている場合、アスファルト舗装されている部分に限り小規模宅地特例の適用が適用されます。

業者に土地を貸して駐車場としている

駐車場はチェーン展開している業者も多いことから、土地だけを貸しているケースも多々みられます。そのような場合でも、土地がアスファルト舗装され看板や精算機などの構造物が存在すれば、小規模宅地特例の適用を受けることが可能です。構造物を業者側で整備したとしても、その土台となる土地を提供しているのであれば該当することになります。

まとめ

相続財産のなかに青空駐車場が含まれている場合、現状では自用地とみなされ高く評価されてしまいます。評価を下げて小規模宅地特例の適用を受けるためには、すでに説明したような駐車場としての整備が欠かせません。これによって最大50％までの評価減が実現することになるのです。

ただし、小規模宅地等の特例は平成30年度に大幅な法改正を受けており、被相続人が死亡する前三年以内に貸し付けした土地は貸付事業用宅地等として見なされなくなりました。相続税対策として駆け込み的に特例を利用しようとする例を防ぐための措置になります。

駐車場を始めとする相続税対策にはいろいろな方法がありますが、度々法改正も行われているため、常に最新の情報を把握したうえで正しく活用しなければなりません。このことからも、法律の専門家によく相談のうえ正確な情報に基づく有効な方法を採用し、節税対策を行うことが大切です。