空き家の相続税対策はどう行う？事例を紹介

高齢化社会が進むなか空き家は増える一方であり、住む予定のない空き家を相続するケースも非常に多くなっています。一旦相続すると、その後は維持管理費や固定資産税を払い続けなければならず、相続人にとって大きな負担となっているのです。ここでは、空き家の相続税をどのようにして縮小できるかについて説明していきます。

住む予定のない空き家にも相続税がかかる

空き家には誰も住んでいませんが、土地と建物があるということから課税対象となります。かかる税金は相続税や登録免許税ですが、もともと被相続人が住んでいた家だった、といった場合は小規模宅地特例が適用された部分について税額が小さくなるので、ぜひ活用したい仕組みです。

適用対象となるのは被相続人が住んでいた家が経っていた土地部分であり、土地の330㎡までの部分につき80％が差し引かれます。例えば、土地の330㎡の評価額が3,000万円だった場合、「3,000万円×80％＝2,300万円減額」となり税負担が一気に下がります。

なお、空き家の名義変更時により相続登記を行った場合、登録免許税を納める必要があります。算定式は以下の通りです。

固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税額

仮に固定資産税評価額が1,000万円の空き家があった場合、「1,000万円×0.4％＝4万円」が登録免許税となります。

住人亡き後は小規模宅地特例が適用されない

被相続人が生前住んでいた家が建つ土地については、小規模宅地特例が適用される可能性があります。しかし「被相続人が所有していた空き家」や「被相続人が亡くなったことで空き家になったもの」は適用対象外とされるので注意しましょう。

税金が高くなる「特定空き家」に注意を

以下に当てはまる空き家は「特定空き家」として見なされ、固定資産税が通常の6倍になってしまいます。

• 倒壊の恐れがあるなど危険性を伴う空き家
• 衛生面において周囲に有害であるとみなされる空き家
• 放置状態などにより景観を著しく損ねている空き家
• 周辺住民の安全性確保の観点から放置が不適切とみなされる空き家

つまり、管理状態が著しく悪かったり、雑草の処理がなされていなかったり建物の一部が損壊していたりして安全面で放置が適切でないと判断できるような空き家は「特定空き家」とされるのです。そのような理由から、平成27年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく対策強化が図られることとなりました。

空き家を売却し区分マンションを購入して節税対策した事例

夫を亡くした80歳女性には二人の子供がいます。女性は、すでに亡くなっている姉が住んでいた古いマンションを相続している状態ですが、少々困っていることがありました。空き家になっているマンションをリフォームするにもお金がかかるうえ、そもそも誰も住む予定がありません。そのまま空き家を所有し続けても、維持管理費や修繕費用がかかるだけです。

そこで女性は、空き家を売却することにしました。物件は駅から近く立地条件は悪くなかったため、すぐに売れて1,000万円ほどの現金が手に入りました。その他の財産と併せると、女性が所有する財産は総額1億円ほどになります。

心配なのは、高齢である自分自身が亡くなり相続開始となったときのことです。財産がそれなりの額であるため、子供達は高い相続税を払わなければいけないことになります。せめてもの節税対策として区分マンションを購入しました。そうすることで評価額は70％に減少しますから、相続税額もその分減ることになります。

女性は金融資産を不動産に換えることで、子供達の負担を軽くしようと対策を講じたのでした。

まとめ

空き家を所有している人と空き家を相続することになる人は、皆が元気であるうちにあらかじめ相続税対策を行っておくべきでしょう。空き家を売るか貸すか、あるいは所有したまま維持管理し続けるか、どのような将来像を描くかによっても対策の仕方は変わってくるはずです。

相続税は決して安い金額ではありませんので、損をしないためにも、空き家の絡む相続問題は法律の専門家に相談することをお勧めします。